Imóvel ainda em nome de falecido: como regularizar a transferência
Imóvel ainda em nome de falecido só se regulariza pelo inventário. Veja o passo a passo, do inventário ao registro da transferência na matrícula, em tese.
O imóvel que continua no nome de quem já faleceu
É uma situação mais comum do que parece. Alguém falece, deixa uma casa ou um apartamento, e anos depois a matrícula do imóvel ainda registra o nome da pessoa que morreu. A família usa o bem, paga os tributos, às vezes até mora nele, mas a propriedade formal nunca foi transferida para os herdeiros.
Com o falecimento, os bens passam desde logo aos herdeiros, mas essa transmissão precisa ser formalizada para constar do registro. Enquanto isso não acontece, o imóvel segue oficialmente em nome do falecido, o que gera obstáculos concretos na hora de vender, financiar, dar em garantia ou simplesmente organizar o patrimônio da família.
Por que o inventário é o caminho obrigatório
Para transferir o imóvel do nome do falecido para o dos herdeiros, o caminho é o inventário. É por meio dele que se apuram os bens deixados, se identificam os herdeiros, se calculam os tributos devidos e se define a quem cabe cada parte do patrimônio. Sem esse procedimento, não há como regularizar a titularidade do bem.
O inventário culmina na partilha, o ato que distribui os bens entre os herdeiros. É a partilha que serve de base para a mudança no registro do imóvel. Por isso, não existe atalho: mesmo quando há um único herdeiro, é preciso passar pelo inventário para que a transferência ganhe validade perante o cartório de registro de imóveis.
Inventário no cartório ou na Justiça
O inventário pode seguir dois caminhos. Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, e não há testamento em certos casos, é possível fazê-lo em cartório, por escritura pública, de forma mais rápida. Esse formato extrajudicial costuma ser bem mais ágil do que o processo em juízo.
Quando há herdeiro menor ou incapaz, conflito entre os herdeiros ou outras particularidades, o inventário corre na Justiça. As duas modalidades levam ao mesmo objetivo, a definição de quem fica com o quê, e ambas produzem o documento que permitirá a mudança no registro. A escolha do caminho aparece detalhada no conteúdo sobre o inventário extrajudicial.
A abertura do inventário costuma ter prazo, e a demora pode gerar consequências, como multa sobre o imposto de transmissão devido na sucessão. Cada Estado disciplina esse tributo e a contagem do prazo. Por isso, ainda que a família não tenha pressa em dividir os bens, começar o inventário dentro do período adequado ajuda a evitar custos extras e complicações futuras.
Do formal de partilha ao registro no cartório de imóveis
Concluído o inventário, os herdeiros recebem o documento que formaliza a divisão. No inventário judicial, esse documento é o formal de partilha; no extrajudicial, é a escritura pública. Um ou outro é o título que comprova a transferência do imóvel para os novos donos.
Esse título, porém, ainda precisa ser levado ao cartório de registro de imóveis para averbação na matrícula. Só com esse registro é que o imóvel deixa oficialmente o nome do falecido e passa a constar em nome dos herdeiros. A Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015/1973, organiza esse sistema que dá publicidade e segurança à propriedade. O tema se conecta ao conteúdo sobre escritura e registro de imóvel.
O que acontece se a família adia a regularização
Deixar o imóvel no nome do falecido por muito tempo cria uma bola de neve. O bem não pode ser vendido nem financiado com segurança enquanto não estiver regularizado, porque formalmente ainda pertence a quem morreu. Qualquer negócio depende de resolver antes a sucessão.
Com o passar dos anos, o problema tende a se agravar. Se um dos herdeiros também falece, novos herdeiros entram na cadeia sucessória, multiplicando as partes e as assinaturas necessárias. O que seria um inventário simples pode se transformar em vários inventários encadeados, mais caros e demorados. Regularizar cedo costuma ser bem menos trabalhoso.
Documentos e passos para regularizar
Organizar a regularização começa pela reunião de documentos: certidão de óbito, documentos pessoais dos herdeiros, certidão de casamento do falecido, matrícula atualizada do imóvel e comprovantes relativos aos tributos. Esse conjunto dá o retrato da situação e orienta o tipo de inventário cabível.
A partir daí, define-se o caminho, judicial ou extrajudicial, calculam-se os tributos e conduz-se o inventário até a partilha e o registro. Por envolver prazos e valores, e por variar conforme a composição familiar, cada caso pede análise própria. Para avaliar a situação concreta e os passos aplicáveis, é possível buscar orientação pelo contato com um advogado.
- Com o falecimento, os bens passam aos herdeiros, mas a transferência precisa ser formalizada.
- O inventário é o caminho obrigatório para tirar o imóvel do nome do falecido.
- Ele pode ser feito em cartório, quando há acordo, ou na Justiça, conforme o caso.
- O formal de partilha ou a escritura deve ser registrado na matrícula do imóvel.
- Adiar a regularização encarece e complica, sobretudo se surgem novos herdeiros no caminho.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
