Escritura e registro: qual a diferença e por que registrar

Dois atos diferentes que vivem confundidos

Muita gente fala em "passar a escritura" acreditando que, com isso, o imóvel já está no seu nome. Escritura e registro, porém, são dois atos distintos, feitos em cartórios diferentes, com funções que não se substituem. Confundir os dois leva a um erro comum e caro: parar no meio do caminho e achar que o negócio está completo quando, na verdade, falta o passo que de fato transfere a propriedade.

Entender a diferença entre esses dois momentos é o que dá segurança a quem compra um imóvel. Um cria o título do negócio; o outro torna o comprador dono perante todo mundo. A ordem importa, e cada etapa tem o seu lugar.

A escritura pública

Trata-se do documento que formaliza o acordo de vontade das partes diante de um tabelião, no cartório de notas. Nela, comprador e vendedor declaram, com fé pública, que estão vendendo e comprando aquele imóvel, por aquele preço e naquelas condições. O tabelião confere documentos, identifica as partes e lavra o ato, que passa a valer como prova qualificada do negócio.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) exige escritura pública, como regra, para os negócios que envolvem imóveis acima de determinado valor legal. É por isso que a maioria das compras e vendas de imóvel passa pelo tabelião. A escritura, contudo, ainda é um título: ela documenta que o negócio foi feito, mas, sozinha, não muda quem é o proprietário registrado do bem.

O registro no cartório de imóveis

Quem transfere a propriedade é o registro, feito em outro cartório, o de registro de imóveis da região onde o bem está localizado. Cada imóvel tem uma matrícula própria, uma espécie de biografia do bem, e é nessa matrícula que se anotam todas as transferências, hipotecas e outras situações ao longo do tempo. Registrar a escritura significa levar esse título ao cartório de imóveis para que a mudança de dono seja lançada na matrícula.

A Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, organiza esse sistema. É o registro que dá publicidade ao negócio, ou seja, torna a compra oponível a qualquer pessoa. A partir dele, quem consulta a matrícula vê o novo proprietário. Enquanto o registro não é feito, para o mundo o dono ainda é quem consta no cartório, por mais que exista uma escritura na gaveta.

Por que registrar não pode esperar

Adiar o registro parece inofensivo, mas cria riscos concretos. Enquanto o imóvel segue no nome do vendedor, ele pode, ao menos no papel, vendê-lo de novo para outra pessoa, e quem registrar primeiro leva vantagem. Uma dívida do vendedor pode gerar penhora sobre o imóvel que já foi vendido, mas ainda não registrado. Um inventário do vendedor pode arrastar o bem para dentro de uma partilha.

Nenhum desses cenários é frequente, mas todos são possíveis, e o registro é o que fecha a porta para eles. Registrar logo após a escritura transforma o comprador em proprietário de pleno direito e encerra a exposição a problemas que vêm do lado do vendedor. É a etapa que consolida tudo o que se pagou.

Quando a escritura pública é dispensada

Nem todo negócio de imóvel exige escritura em cartório de notas. A lei prevê exceções. A mais conhecida está nos financiamentos habitacionais: o contrato de financiamento feito por instituição financeira, dentro do Sistema Financeiro da Habitação, tem força de escritura pública por previsão legal e vai direto a registro, sem passar pelo tabelião de notas.

Também existem instrumentos particulares admitidos em situações específicas, além do compromisso de compra e venda, que é um contrato preliminar. Vale lembrar que o compromisso, mesmo registrado, não é a transferência definitiva da propriedade: ele garante o direito de exigir a escritura e o registro no futuro, cumpridas as condições combinadas. Cada caso tem a sua forma adequada, e confirmar qual se aplica evita retrabalho.

O caminho prático, passo a passo

Na prática, a sequência costuma ser esta: as partes acertam o negócio e assinam o contrato ou o compromisso; reúnem certidões do imóvel e dos vendedores; lavram a escritura pública no cartório de notas, quando exigida; e, por fim, levam esse título ao cartório de registro de imóveis para o registro na matrícula. Há ainda o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do bem, cujo comprovante de pagamento é exigido para registrar.

Cada etapa tem custos próprios, definidos por tabelas oficiais de emolumentos e pela legislação municipal do imposto. Reservar recursos para essas despesas desde o início, além do valor do próprio imóvel, evita a surpresa de concluir a compra sem conseguir registrar. O imóvel só é seguramente seu quando a matrícula, no cartório de imóveis, exibe o seu nome.