Atraso de obra e distrato: os direitos do comprador
Comprar na planta envolve prazos e riscos. Saber diferenciar o atraso da obra do distrato é o que define os direitos do comprador em cada situação.
Comprar na planta e o risco do atraso
Adquirir um imóvel ainda em construção é apostar em uma entrega futura. O comprador assina o contrato, começa a pagar e espera receber as chaves em uma data combinada. Quando essa data não é cumprida, surge um dos conflitos mais comuns do mercado imobiliário: o atraso na entrega da obra.
A boa notícia é que esse cenário tem regras claras. A relação entre comprador e construtora ou incorporadora é de consumo, e conta com a proteção do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, organizou pontos que antes geravam muita insegurança, tanto no atraso quanto no desfazimento do contrato.
O prazo de tolerância de 180 dias
Quase todo contrato de imóvel na planta reserva uma folga à construtora. Esse prazo de tolerância costuma ser de 180 dias corridos, contados além da data prevista de entrega. Dentro desse período, o atraso é considerado tolerado, e não gera, por si só, penalidade para a construtora. A Lei do Distrato reconheceu expressamente essa cláusula, desde que esteja clara no contrato.
É importante ler a cláusula com atenção. Ela precisa estar em destaque e ser compreensível. O prazo de tolerância é contado a partir da data de entrega prevista, então saber exatamente quando esse relógio começa a correr faz diferença para entender se o atraso já ultrapassou o limite tolerado.
O que o comprador pode cobrar no atraso
Passados os 180 dias de tolerância, o atraso deixa de ser tolerado e passa a gerar consequências. Diante disso, o comprador costuma ter, em tese, dois caminhos. Pode manter o contrato e exigir a entrega, cobrando as penalidades previstas pelo atraso, ou pode pedir a resolução do contrato, com a devolução do que pagou.
A Lei do Distrato tratou de indenizações ligadas ao atraso. Entre as possibilidades discutidas estão a multa contratual pelo descumprimento do prazo e valores para compensar o período em que o comprador ficou sem o imóvel. O que se aplica em cada situação depende do contrato e das circunstâncias, mas a lógica é que o atraso injustificado não fica sem resposta.
Distrato: quando é o comprador que desiste
Situação diferente é a do comprador que, por qualquer motivo, decide não seguir com a compra. Aqui não há culpa da construtora: é o adquirente que pede para desfazer o negócio. Esse desfazimento é o distrato, e foi justamente para organizá-lo que a Lei 13.786/2018 alterou as normas das incorporações (Lei 4.591/1964) e dos loteamentos.
No distrato por iniciativa do comprador, a lei permite que a construtora retenha parte dos valores pagos, a título de despesas e da própria desistência. A ideia é equilibrar as contas: quem desiste devolve o imóvel para revenda, mas não recupera tudo o que pagou, porque parte cobre custos da operação.
Atraso e distrato são coisas distintas, e confundi-los muda o resultado. No atraso, a falha é da construtora, e a tendência é de devolução mais ampla ao comprador. No distrato, a iniciativa é do comprador, e a lei admite retenção pela construtora. Identificar quem deu causa ao fim do contrato é o que define os direitos de cada lado.
Quanto pode ser retido, em tese
A Lei do Distrato trouxe parâmetros para a retenção. Como regra geral, a incorporadora pode reter um percentual dos valores pagos, hoje fixado em até 25%. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, que separa o patrimônio da obra do restante da incorporadora, esse limite pode chegar a até 50% do que foi pago.
Esses percentuais são tetos previstos em lei, e cada contrato pode detalhar como a devolução acontece, inclusive os prazos para o pagamento ao comprador. Vale conferir o que o contrato diz e comparar com o que a lei permite, porque cláusulas que extrapolam os limites legais podem ser questionadas.
Devolução integral quando a culpa é da construtora
A retenção do distrato tem lógica quando é o comprador que desiste. Quando o fim do contrato decorre de culpa da construtora, como um atraso muito além da tolerância, o raciocínio muda. Nessa hipótese, a orientação dos tribunais é de devolução integral e imediata do que foi pago, sem a retenção aplicável aos casos de desistência do comprador, entendimento que aparece na Súmula 543 do STJ.
Cada caso tem detalhes próprios, e a resposta correta depende do contrato, das datas e da causa do desfazimento. Guardar comprovantes de pagamento, o contrato assinado e as comunicações com a construtora é o que dá base a qualquer discussão sobre valores.
- Comprar na planta é relação de consumo, protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.
- O prazo de tolerância de 180 dias precisa estar claro no contrato (Lei 13.786/2018).
- Passada a tolerância, o comprador pode exigir a entrega com penalidades ou pedir a resolução.
- No distrato por desistência do comprador, a lei admite retenção de até 25% (ou até 50% no patrimônio de afetação).
- Se a culpa é da construtora, a tendência é devolução integral (Súmula 543 do STJ).
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
