Locação: despejo, reajuste e garantias

A Lei do Inquilinato e o que ela cobre

A locação de imóveis urbanos tem uma lei própria, a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela regula a relação entre locador (dono) e locatário (inquilino) em imóveis residenciais e comerciais, tratando de assuntos como garantias, reajuste, prazo, despejo e devolução do imóvel. Saber o que a lei prevê ajuda os dois lados a evitar conflitos.

O contrato de locação tem liberdade para combinar muita coisa, mas dentro dos limites da lei. Algumas regras protegem o inquilino, outras protegem o proprietário, e boa parte dos atritos nasce do desconhecimento dessas balizas. Ler o contrato e conhecer a lei é a melhor prevenção.

As garantias que a lei admite

Para proteger o recebimento do aluguel, o proprietário pode exigir uma garantia. A lei lista as modalidades aceitas (Lei 8.245/1991, art. 37):

• Caução: um valor ou bem dado em garantia; quando em dinheiro, costuma ser limitada a três meses de aluguel.
• Fiança: um fiador assume a responsabilidade pela dívida caso o inquilino não pague.
• Seguro de fiança locatícia: uma seguradora garante o pagamento, mediante contratação de apólice.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: modalidade mais recente, ligada a aplicações financeiras.

Um ponto costuma passar despercebido: a lei permite apenas uma garantia por contrato. Exigir, ao mesmo tempo, fiador e caução, por exemplo, contraria a regra. Saber disso evita que o inquilino aceite uma exigência que a lei não autoriza.

Reajuste do aluguel

O aluguel não pode subir a qualquer momento. O reajuste é anual, aplicado uma vez por ano, com base no índice combinado no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. A periodicidade mínima anual é regra: contrato que preveja reajuste em prazo menor esbarra na legislação.

O reajuste apenas atualiza o valor pela inflação do índice escolhido. Ele não serve para elevar o aluguel ao preço de mercado quando esse preço muda muito. Para isso existe um caminho próprio, a revisão do aluguel.

Quando cabe a ação revisional

Com o tempo, o valor combinado pode se distanciar do praticado no mercado, para cima ou para baixo. A ação revisional serve exatamente para reequilibrar esse valor. Ela pode ser proposta depois de três anos sem acordo sobre o preço, e vale para os dois lados: o proprietário que acha o aluguel defasado e o inquilino que o considera acima do mercado.

Enquanto a revisão tramita, o contrato segue valendo, e o juiz pode fixar um aluguel provisório até a decisão final. A revisional não é um pedido de despejo nem rompe o contrato: é um ajuste de preço, feito pela via judicial quando as partes não chegam a um acordo.

Despejo: motivos e caminhos

Retomar um imóvel alugado tem nome e rito. É a ação de despejo, que exige processo judicial. Não é permitido trocar a fechadura ou tirar os pertences do inquilino por conta própria. Entre os motivos mais comuns estão a falta de pagamento e o fim do contrato.

Na falta de pagamento, a lei em regra permite que o inquilino evite o despejo pagando o que deve, com os acréscimos, dentro do prazo do processo, o que se chama purgação da mora. Já quando o contrato de prazo determinado chega ao fim, ou nas hipóteses de denúncia previstas na lei, o proprietário pode pedir a retomada. Em certas situações, a lei admite ordem de desocupação em prazo curto, mediante caução, o que reforça a importância de acompanhar o processo desde o início. Vale lembrar que a purgação da mora tem limites: se o inquilino já recorreu a ela pouco tempo antes, a lei pode não admitir uma nova.

Deveres, benfeitorias e fim do contrato

Durante a locação, cada lado tem deveres. O inquilino cuida do imóvel, paga aluguel e encargos e o devolve no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso. O proprietário entrega o imóvel em condições de uso e responde por problemas anteriores à locação. Encargos como IPTU e taxa de condomínio podem ser repassados ao inquilino quando o contrato prevê, mas as despesas extraordinárias do condomínio, ligadas a obras que valorizam o imóvel, em regra ficam com o proprietário.

As benfeitorias geram dúvidas frequentes. Melhorias necessárias e, em geral, as úteis autorizadas podem dar direito a indenização ou retenção, conforme a lei e o contrato. Por isso, combinar por escrito o que pode ser feito no imóvel, e guardar registro do estado na entrada e na saída, evita discussões no fim do contrato.