Bem de família: como funciona a proteção do imóvel residencial

A casa protegida por lei

Entre as proteções que o direito oferece ao devedor, poucas têm o alcance da que recai sobre o imóvel onde a família mora. A Lei 8.009/1990 estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é, em regra, impenhorável. Ou seja, ele não pode ser tomado para pagar a maioria das dívidas.

Essa proteção existe porque a moradia não é um bem qualquer. Ela representa o abrigo, a estabilidade e a dignidade da família. A lei entende que retirar de alguém o teto sob o qual vive, para satisfazer uma dívida comum, seria uma consequência grave demais, e por isso resguarda esse patrimônio.

O que é o bem de família e como ele se forma

Existem, na verdade, dois tipos de bem de família. O primeiro é o bem de família legal, previsto na Lei 8.009/1990, que protege o imóvel de moradia de forma automática, sem que a família precise fazer nada. Basta que o imóvel seja usado como residência para que a proteção incida.

O segundo é o bem de família convencional, previsto no Código Civil, instituído de forma voluntária por escritura ou testamento, com registro no cartório de imóveis. Ele permite destacar um imóvel como bem de família, mas na prática a proteção automática da Lei 8.009/1990 é a mais utilizada, justamente por dispensar formalidades.

Na maioria dos casos, portanto, não é preciso fazer nada para que a moradia esteja protegida. A proteção decorre do próprio uso do imóvel como residência, e cabe ao credor que pretende penhorar demonstrar que a situação se enquadra em alguma das exceções da lei.

Quem é protegido pela impenhorabilidade

A proteção alcança o casal e a entidade familiar, incluindo a união estável. Mas a interpretação evoluiu para abranger situações que a leitura literal poderia deixar de fora. O entendimento consolidado nos tribunais estende a proteção também a quem mora sozinho, como pessoas solteiras, separadas ou viúvas.

A lógica é que a proteção se volta à moradia, e não apenas ao arranjo familiar tradicional. Uma pessoa que vive só no seu único imóvel merece o mesmo resguardo de uma família numerosa. O que importa é a função de moradia que o imóvel cumpre para aquele devedor no dia a dia.

As exceções que permitem a penhora

A Lei 8.009/1990 traz um rol de exceções (art. 3º). Entre as principais estão:

• o crédito do financiamento usado para construir ou adquirir o próprio imóvel;
• a dívida de pensão alimentícia;
• os impostos, taxas e contribuições do próprio imóvel, como o imposto predial e as cotas de condomínio;
• a execução de hipoteca sobre o imóvel dado em garantia pela família;
• a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

Em todas elas, há uma ligação especial entre a dívida e o imóvel, ou um interesse que a lei considerou mais forte do que a proteção geral da moradia.

A questão do fiador de aluguel

Uma das exceções gera bastante discussão: a do fiador de contrato de locação. Quem se torna fiador de um aluguel pode ter o próprio imóvel de moradia penhorado para responder pela dívida do inquilino, mesmo sendo seu único bem. Esse entendimento se consolidou nos tribunais superiores, apesar das críticas.

É um ponto de atenção para quem pensa em ser fiador. A garantia oferecida em um contrato de aluguel pode alcançar o bem de família do fiador, algo que muita gente descobre tarde demais. O tema se conecta às garantias da locação, tratadas no conteúdo sobre locação, despejo e garantias.

Cuidados e limites da proteção

Alguns pontos ajudam a entender o alcance real da proteção. Em regra, ela recai sobre o imóvel usado como moradia da família. Quando há mais de um imóvel, o entendimento costuma proteger aquele que serve de residência, e não necessariamente o de maior valor. A proteção também alcança, em geral, os móveis que guarnecem a casa.

Por outro lado, tentativas de usar a proteção de má-fé, como transferir bens ou esvaziar o patrimônio às vésperas de uma cobrança apenas para frustrar credores, podem ser analisadas com rigor pela Justiça. A boa-fé costuma pesar nesse tipo de discussão. A impenhorabilidade do bem de família integra o conjunto maior de bens protegidos da penhora, tema tratado no conteúdo sobre bens impenhoráveis.