Vender imóvel que está em inventário: é possível

O imóvel que ainda não tem dono definido

Quando alguém falece, os bens não passam automaticamente para o nome dos herdeiros. Forma-se o espólio, um conjunto de bens e dívidas que responde pela pessoa que se foi até que o inventário acabe. O Código Civil diz, no art. 1.791, que a herança se transmite como um todo unitário, e que, até a partilha, o direito dos herdeiros sobre os bens é indivisível, regido pelas regras do condomínio.

Isso significa que, antes da partilha, não existe um dono isolado daquele apartamento ou terreno específico. Todos os herdeiros são, em conjunto, titulares da herança inteira. Vender o imóvel nesse estágio esbarra justamente nessa indefinição, o que explica os cuidados que a lei impõe.

Por que a venda depende de autorização

Como o imóvel pertence ao espólio, e não a uma pessoa que possa dispor dele sozinha, a venda antes da partilha exige o consentimento de todos os herdeiros e, no inventário judicial, a autorização do juiz. A cautela protege os próprios herdeiros e eventuais credores, evitando que um bem seja alienado por um preço baixo ou em prejuízo de quem tem direito a ele.

Quem representa o espólio nesses atos é o inventariante, a pessoa nomeada para administrar os bens durante o processo. Ainda assim, ele não age com liberdade total: para vender um imóvel, precisa da concordância dos demais e do aval judicial, quando o inventário corre em juízo.

O alvará judicial para vender antes da partilha

No inventário judicial, o instrumento que libera a venda é o alvará. Trata-se de uma autorização dada pelo juiz para a prática de um ato específico, no caso a alienação de um bem do espólio. O pedido explica o motivo da venda, indica o comprador e o preço, e o juiz avalia se o negócio atende ao interesse dos herdeiros.

Motivos não faltam para vender antes do fim do processo: pagar dívidas deixadas pelo falecido, cobrir despesas do próprio inventário, evitar a deterioração de um bem parado ou atender à necessidade dos herdeiros. Concedido o alvará, a venda se formaliza com segurança, e o valor apurado passa a integrar o espólio, para ser considerado na partilha.

A venda no inventário extrajudicial

Nem todo inventário corre na Justiça. Quando os herdeiros são maiores, capazes, estão de acordo e não há testamento, o inventário pode ser feito por escritura pública em cartório. Nesse formato, a venda de um imóvel tende a ser mais ágil, já que não depende de alvará judicial e pode ser combinada com a própria partilha.

É comum, nesses casos, que a escritura de inventário e partilha já defina o destino do bem, inclusive a sua venda a um terceiro. As regras e os requisitos do inventário feito em cartório aparecem em conteúdo sobre inventário extrajudicial, uma via que ganhou espaço pela rapidez.

Ceder direitos hereditários em vez de vender o bem

Existe um caminho diferente de vender o imóvel em si: ceder os direitos hereditários. Um herdeiro pode transferir a outra pessoa a sua parte na herança, e o Código Civil, no art. 1.793, exige que essa cessão seja feita por escritura pública. O que se transfere, nesse caso, é a fração do herdeiro sobre o conjunto, não um bem determinado.

Há um detalhe importante: antes da partilha, os coerdeiros têm preferência para adquirir a parte de quem deseja ceder. A ideia é evitar que estranhos entrem na comunhão hereditária sem que os demais tenham a chance de ficar com aquela fração. Por isso, ceder direitos costuma exigir atenção a essa preferência dos outros herdeiros.

Impostos e o acerto na partilha

A venda de um imóvel do espólio conversa com os tributos que cercam a herança. De um lado, há o imposto de transmissão por causa da morte, que incide sobre o que os herdeiros recebem. De outro, a venda a um terceiro pode gerar imposto sobre eventual ganho, a depender da diferença entre o valor de aquisição e o de venda.

Tudo isso se acerta na partilha, o momento em que se define quanto cabe a cada herdeiro. O dinheiro obtido com a venda de um bem entra nessa conta e é dividido conforme os quinhões. Por isso, vender durante o inventário não escapa da partilha; apenas transforma o imóvel em valor, que então é repartido entre quem tem direito.