IPTU no aluguel: quem é responsável pelo pagamento
Pela lei, o IPTU é do proprietário, mas o contrato pode repassá-lo ao inquilino. Veja como funciona essa divisão e a quem o município cobra, em tese.
A regra geral da lei
A dúvida sobre quem paga o IPTU de um imóvel alugado é uma das mais comuns na locação. A Lei do Inquilinato traz uma resposta de partida: cabe ao proprietário pagar os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (Lei 8.245/1991, art. 22, VIII). Ou seja, na ausência de combinação específica, o imposto é do dono.
Esse é o ponto de partida, mas não o ponto final. A própria lei admite que as partes combinem de outro jeito, e é justamente o que acontece na maioria dos contratos. A ressalva de que a regra vale salvo disposição em contrário abre a porta para transferir o encargo ao inquilino, desde que isso conste do contrato de forma clara.
A cláusula que transfere o imposto
Na prática do mercado, é quase padrão o contrato prever que o inquilino arque com o IPTU. A lei autoriza esse arranjo: atribuída ao locatário a responsabilidade pelos tributos e encargos, o proprietário pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem (Lei 8.245/1991, art. 25). Por isso muitos boletos de aluguel já trazem a parcela do imposto embutida.
O que torna válida essa transferência é a previsão expressa. Um contrato silencioso sobre o IPTU mantém o encargo com o proprietário. Já um contrato que diz, com todas as letras, que o inquilino paga o imposto, desloca a responsabilidade para ele. Ler essa cláusula antes de assinar evita surpresas na hora de receber a cobrança.
Contribuinte perante o município e responsável no contrato
Há uma distinção que costuma passar despercebida. Perante a prefeitura, o contribuinte do IPTU é, em regra, o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel (Código Tributário Nacional, art. 34). A cláusula que passa o imposto ao inquilino vale entre as partes do contrato, mas não muda quem o município considera devedor.
Isso tem uma consequência concreta. Se o imposto não é pago, a prefeitura pode cobrar do proprietário, ainda que o contrato atribua o encargo ao inquilino. O dono que paga por conta da inadimplência do locatário pode depois buscar o ressarcimento, mas a dívida com o município continua ligada ao imóvel e ao seu titular.
A cláusula que transfere o IPTU ao inquilino produz efeito entre locador e locatário, não perante o fisco municipal. Para a prefeitura, o responsável segue sendo, em regra, o proprietário. Por isso convém ao dono acompanhar se os boletos estão sendo quitados, já que a dívida de IPTU pode recair sobre o imóvel e sobre ele, independentemente do que diz o contrato.
Despesas ordinárias e extraordinárias
O IPTU não é o único encargo que gera dúvida. Em imóveis de condomínio, a lei separa as despesas ordinárias das extraordinárias. As ordinárias, ligadas ao funcionamento do dia a dia, como limpeza, água das áreas comuns e pequenos reparos, podem ser repassadas ao inquilino. As extraordinárias, ligadas a obras e melhorias que valorizam o bem, em regra ficam com o proprietário.
Essa divisão segue a mesma lógica do IPTU: o inquilino arca com o que decorre do uso corrente do imóvel, e o dono responde pelo que investe na estrutura e no valor do patrimônio. Conhecer essa fronteira ajuda a conferir se a cobrança do condomínio está correta. O tema aparece no conteúdo sobre condomínio, direitos e deveres.
O que fazer diante da cobrança
Quando surge uma cobrança de IPTU, o primeiro passo é conferir o que o contrato diz. Se ele atribui o imposto ao inquilino, a cobrança tende a ser devida; se é silencioso, o encargo em regra permanece com o proprietário. Guardar os comprovantes de pagamento, de um lado e de outro, evita discussões sobre parcelas supostamente em aberto.
Também vale atenção às cobranças acumuladas. Um IPTU de anos anteriores, referente a período em que o contrato ainda não existia, dificilmente pode ser exigido do inquilino atual. A leitura conjunta do contrato e dos carnês do imposto costuma esclarecer o que é de fato responsabilidade de cada parte.
IPTU e outros encargos do imóvel
O raciocínio aplicado ao IPTU se estende a outros valores que recaem sobre o imóvel. Taxas municipais ligadas ao imóvel seguem a mesma regra: são do proprietário, salvo previsão que as transfira ao inquilino. Já o Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos é sempre do proprietário, pois incide sobre a renda dele, e não sobre a ocupação do imóvel.
Distinguir esses encargos evita confusão. O inquilino paga o que o contrato validamente lhe atribui, em regra ligado ao uso do imóvel. O proprietário responde pela tributação da renda que aufere e pelos encargos que a lei não permite repassar. Sobre a tributação do dono, há conteúdo específico a respeito do imposto de renda sobre aluguel.
- Pela lei, o IPTU é do proprietário, salvo disposição expressa em contrário (art. 22, VIII).
- O contrato pode transferir o imposto ao inquilino, cobrado junto com o aluguel (art. 25).
- Perante o município, o contribuinte segue sendo, em regra, o proprietário (art. 34 do CTN).
- Despesas ordinárias de condomínio cabem ao inquilino; as extraordinárias, ao proprietário.
- O Imposto de Renda sobre o aluguel recebido é sempre do proprietário.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
