Condomínio: direitos e deveres do condômino

O que significa viver em condomínio

Ter um apartamento ou uma sala em um edifício é dividir, todos os dias, espaços e contas com outras pessoas. Essa vida em comum precisa de regras, e elas vêm de três fontes que se completam. A primeira é a lei, com destaque para o Código Civil (Lei 10.406/2002), que trata do condomínio edilício. A segunda é a convenção de condomínio, documento que organiza aquele prédio em específico. A terceira é o regimento interno, que desce ao detalhe do dia a dia, como horários e uso dos espaços.

Quem é dono de uma unidade recebe o nome de condômino, e essa posição traz, ao mesmo tempo, um conjunto de direitos e um conjunto de deveres. Conhecer os dois lados ajuda a evitar atritos e a saber até onde vai a liberdade de cada um dentro do prédio.

Os direitos do condômino

O Código Civil reconhece ao condômino um núcleo de direitos que nenhuma assembleia pode simplesmente apagar (art. 1.335). O primeiro deles é usar, fruir e dispor livremente da sua unidade. Dentro do seu apartamento, o morador tem ampla liberdade, respeitados os limites de sossego, segurança e saúde dos vizinhos.

Além disso, o condômino pode:

• usar as áreas comuns conforme a destinação de cada uma, sem excluir os demais moradores;
• participar das assembleias e votar nas decisões, estando em dia com as obrigações;
• fiscalizar as contas, pedir documentos e cobrar transparência de quem administra.

Esses direitos valem para todos, inclusive para quem costuma discordar da maioria. A convivência supõe que cada voz possa ser ouvida nos espaços próprios de decisão.

Os deveres do condômino

Do outro lado da moeda estão as obrigações, também previstas na lei (art. 1.336). A mais conhecida é contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração de cada unidade, o famoso rateio que mantém limpeza, segurança e manutenção em funcionamento. Essa contribuição acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa que mora nele.

Há ainda deveres ligados à preservação do prédio e da boa convivência. O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, nem alterar a forma e a cor da fachada e das partes externas sem autorização. Também não pode dar à sua unidade uso que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos vizinhos, ou que contrarie os bons costumes.

O uso das áreas comuns

Salão de festas, piscina, playground, corredores e garagem são partes comuns, pertencentes a todos em conjunto. O direito de usá-las tem um limite claro: cada condômino pode aproveitar esses espaços conforme a destinação de cada um, desde que não impeça o uso pelos demais. É por isso que a reserva do salão de festas por um morador, por exemplo, segue regras de agendamento definidas pelo condomínio.

A destinação de cada área também importa. Transformar um espaço comum em uso particular, ocupar a vaga de outro morador ou usar a área de lazer para uma atividade estranha à sua finalidade são situações que costumam gerar conflito. As regras de uso normalmente estão detalhadas no regimento interno, que cada condômino tem o dever de conhecer.

Quando o dever é descumprido

O descumprimento das regras pode levar a penalidades, sempre dentro dos limites da lei e da convenção. O atraso no pagamento da cota tem multa própria, de percentual reduzido. Já a infração a deveres de convivência, como barulho excessivo ou uso irregular das áreas comuns, pode gerar multa mais alta, prevista na convenção, tema tratado em conteúdo específico sobre a multa de condomínio por infração.

Para os casos mais graves, de descumprimento reiterado ou comportamento que torna a convivência insuportável, a lei prevê sanções ainda mais pesadas, decididas por maioria qualificada e com direito de defesa do condômino. São medidas excepcionais, que costumam vir depois de advertências e do registro das ocorrências, e não de uma decisão isolada.

A convenção, o regimento e a assembleia

Muitas das regras que valem no prédio não estão na lei, e sim na convenção e no regimento interno daquele condomínio. A convenção trata da estrutura, das frações, dos direitos e deveres e do funcionamento geral. O regimento interno cuida do cotidiano, como horários de silêncio, uso da piscina e circulação de animais e visitantes.

Essas regras se criam e se alteram em assembleia, o encontro em que os condôminos deliberam. Cada tipo de decisão exige um quórum, e mudanças na convenção pedem maioria mais expressiva. Participar das assembleias, ler a convenção e acompanhar as contas são as formas mais diretas de exercer os direitos e de influir nos rumos do condomínio. Quem se sente prejudicado por uma decisão pode questioná-la, sobretudo quando há falha na convocação ou na votação.