Multa de condomínio por infração: quando é válida

Multa por atraso e multa por infração não são a mesma coisa

Quando se fala em multa de condomínio, é comum misturar duas coisas bem diferentes. Uma é a multa por atrasar o pagamento da cota, chamada multa moratória, limitada a 2% do valor da dívida (Código Civil, art. 1.336, §1º). A outra é a multa por infringir uma regra de convivência, como fazer barulho excessivo ou usar de forma indevida as áreas comuns.

Essa segunda multa, a punição por infração, segue regras próprias e pode ser bem mais alta. É justamente por isso que ela costuma gerar tanta discussão, e por isso vale entender quando ela é válida e quando o condômino pode questioná-la.

A multa por descumprir deveres

O Código Civil permite que o condômino que descumpre seus deveres seja multado (art. 1.336, §2º). O teto dessa penalidade é de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, ou seja, até cinco cotas condominiais, sem prejuízo da reparação de eventuais perdas e danos. É um valor expressivo, que não pode ser fixado ao acaso.

Para valer, essa multa precisa de previsão. Se a convenção já traz a penalidade e o seu valor, aplica-se o que está escrito. Se não houver previsão expressa, a lei exige que a assembleia delibere sobre a cobrança, com quórum qualificado. Sem essa base, a multa perde sustentação, porque ninguém pode ser punido por uma regra que não existia no momento da conduta.

Os requisitos para a multa ser válida

Alguns requisitos costumam ser cobrados para que a penalidade se sustente. O primeiro é a existência prévia da regra, na convenção ou no regimento, descrevendo a conduta proibida e a punição correspondente. O segundo é que a conduta atribuída ao condômino realmente se encaixe naquela previsão. O terceiro, muito discutido, é a chance de defesa antes da aplicação.

Esses pontos protegem contra o arbítrio. Uma multa aplicada sem regra anterior, ou sem que o morador saiba exatamente o que teria feito de errado, tende a ser frágil. A penalidade é a consequência de uma infração definida, e não uma decisão isolada de quem administra o prédio naquele momento.

O descumprimento reiterado e o condômino antissocial

A lei prevê penalidades mais severas para quem descumpre as regras de forma repetida. O condômino que reiteradamente falta com seus deveres pode ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor da cota, por decisão de três quartos dos demais condôminos (Código Civil, art. 1.337). É uma resposta a condutas que se repetem, apesar das advertências.

Há ainda a figura do condômino antissocial, aquele cujo comportamento reiterado gera incompatibilidade de convivência com os vizinhos. Para esse caso extremo, a lei admite multa de até dez vezes o valor da cota (art. 1.337, parágrafo único). São medidas excepcionais, reservadas a situações graves e devidamente comprovadas.

O direito de defesa antes da penalidade

Um ponto ganhou força ao longo do tempo: a ideia de que o condômino deve poder se defender antes de ser multado, sobretudo nas penalidades mais pesadas. Notificar o morador, apontar a conduta e permitir que ele apresente sua versão são passos que dão legitimidade à sanção. Aplicar de imediato uma multa alta, sem qualquer aviso, costuma ser terreno fértil para questionamento.

Também se espera uma certa gradação. Antes de multas elevadas, o caminho natural passa por advertência e por multas menores, reservando as punições mais severas para a reincidência. Punir o primeiro deslize com o valor máximo, sem etapas anteriores, pode ser visto como excessivo diante da conduta.

Como questionar uma multa que considera indevida

O condômino que se sente injustiçado tem caminhos. Pode apresentar defesa ao síndico, levar o tema à assembleia e pedir a revisão da penalidade. Reunir provas de que não cometeu a infração, ou de que a multa não seguiu as regras da convenção, é o ponto de partida. Se o impasse persistir, a via judicial permanece aberta para discutir a validade e o valor da cobrança.

Vale lembrar que a multa por infração é diferente da cobrança das cotas em atraso, tema tratado no conteúdo sobre inadimplência e conflitos no condomínio. Entender a natureza de cada cobrança evita pagar o que não é devido e ajuda a organizar a defesa.