Condomínio: inadimplência, multas e conflitos

As regras do condomínio edilício

Morar ou ter um imóvel em condomínio significa dividir espaços e responsabilidades com outras pessoas. Para organizar essa convivência, o Código Civil (Lei 10.406/2002) trata do condomínio edilício em seus artigos, e cada condomínio conta ainda com a convenção e o regimento interno, que detalham as regras próprias daquele lugar. Convenção, regimento e lei formam o conjunto que rege o dia a dia.

Boa parte dos conflitos condominiais gira em torno de dois temas: dinheiro e convivência. De um lado, a inadimplência das cotas, que afeta as contas de todos. De outro, os atritos entre vizinhos e o descumprimento das regras. A lei oferece respostas para os dois.

Cotas condominiais e inadimplência

Todo mês, cada unidade contribui para as contas comuns do prédio. Essa contribuição é a cota condominial, usada para custear despesas como limpeza, segurança, manutenção e água das áreas comuns. Pagá-la é uma obrigação ligada ao imóvel, e não apenas à pessoa. Quem compra uma unidade pode responder por débitos que vieram junto com ela, por isso conferir a certidão de débitos antes de comprar é sempre prudente.

Quando um condômino não paga, o condomínio pode cobrar a dívida. A cota condominial é considerada título executivo, o que permite uma cobrança judicial mais direta (Código de Processo Civil, art. 784). A dívida de cotas prescreve, em regra, em cinco anos, então acompanhar os prazos também interessa ao condomínio que cobra. Uma nota importante para quem deve: a dívida de condomínio é uma das exceções à proteção do bem de família, o que significa que o próprio imóvel pode ser penhorado para quitar cotas atrasadas (Lei 8.009/1990).

Multas por atraso e por infração

O condomínio pode aplicar multas, mas dentro de limites que a lei define. São situações diferentes, com tetos diferentes. A multa por atraso no pagamento da cota, chamada multa moratória, é limitada a 2% do valor da dívida (Código Civil, art. 1.336). É bem menor do que muita gente imagina, e cláusulas que preveem percentual maior contrariam a lei.

Já a multa por descumprir deveres previstos na convenção, como fazer barulho excessivo ou usar de forma irregular as áreas comuns, segue outra regra. Nesse caso, a penalidade pode chegar a até cinco vezes o valor da cota condominial, conforme previsão na convenção. São multas com naturezas distintas: uma pune o atraso no pagamento, a outra pune a infração às regras de convivência.

O condômino antissocial

Há um caso mais grave, o do condômino que descumpre as regras de forma reiterada ou tem comportamento que torna a convivência insuportável. Para essas situações, o Código Civil prevê penalidades mais pesadas, que podem alcançar múltiplos da cota, sempre com decisão da maioria qualificada dos condôminos e direito de defesa.

Essas medidas são excepcionais e exigem cautela. Antes de multas altas, o caminho costuma passar por advertência, registro das ocorrências e decisão em assembleia. O objetivo é corrigir a conduta, e não punir sem critério, e o excesso pode ser revisto.

Direitos do condômino

Quem paga cota também tem direitos. O condômino pode usar as áreas comuns, participar das assembleias, votar nas decisões e fiscalizar as contas do condomínio. Pode pedir acesso aos documentos, questionar despesas e cobrar transparência do síndico. Esses direitos valem para todos, inclusive para quem discorda da maioria.

Vale lembrar um detalhe sobre o voto. Em regra, votar nas deliberações depende de estar em dia com as obrigações condominiais. O condômino inadimplente mantém o direito de usar sua unidade e as áreas comuns, mas pode ter o voto limitado enquanto não regulariza os débitos.

A assembleia e as decisões do condomínio

É no encontro de todos os moradores e proprietários que as decisões coletivas se tomam. Na assembleia se aprovam o orçamento, as contas, obras, mudanças na convenção e a eleição do síndico. Para valer, ela precisa ser convocada na forma prevista, com aviso a todos os condôminos e indicação dos assuntos a tratar. Convocação irregular pode comprometer a validade das decisões. Hoje muitas convenções também admitem assembleias por meio eletrônico, desde que garantidas a participação de todos e o registro dos votos.

Cada tipo de decisão exige um quórum, ou seja, um número mínimo de votos. Assuntos mais sérios, como alterar a convenção, pedem maioria maior. Quem não concorda com uma deliberação pode questioná-la, especialmente quando há vício na convocação ou na votação. Participar das assembleias é a forma mais direta de influir nos rumos do condomínio.