Multipropriedade: como funciona a compra de fração de imóvel
Na multipropriedade, vários donos dividem o tempo de uso do mesmo imóvel. Veja em tese a fração de tempo, a matrícula própria e o rateio das despesas anuais.
O que é a multipropriedade imobiliária
A multipropriedade é um regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, mas cada uma tem direito de usá-lo com exclusividade durante um período determinado do ano. Em vez de dividir o espaço, divide-se o tempo. É o modelo por trás de muitos empreendimentos de lazer, como apartamentos em resorts e casas de temporada, em que cada comprador adquire, por exemplo, uma ou duas semanas de uso por ano.
Esse formato ganhou disciplina expressa no Código Civil com a Lei 13.777/2018, que inseriu um conjunto de artigos a partir do art. 1.358-B para tratar do tema. Antes disso, a chamada multipropriedade já existia na prática, mas convivia com incertezas jurídicas. Com a lei, ela passou a ter contornos claros, tratada como uma espécie de condomínio com regras próprias.
A fração de tempo e como ela se divide
O elemento central da multipropriedade é a fração de tempo. Cada titular é dono de uma fração que corresponde ao direito de usar o imóvel inteiro, sozinho, durante certo período. A lei estabelece que cada fração de tempo não pode ser inferior a sete dias, o que impede divisões excessivamente fragmentadas.
Essa fração pode ser organizada de diferentes formas. Há o período fixo, em que o titular usa sempre as mesmas datas a cada ano. Há o período flutuante, em que as datas são definidas periodicamente, conforme critérios combinados. E há o modelo misto, que reúne os dois. A escolha influencia a rotina de uso e costuma constar dos documentos do empreendimento.
Cada fração tem matrícula própria
Um traço marcante da multipropriedade é a autonomia registral de cada fração. A lei permite que cada fração de tempo tenha matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, com a identificação do respectivo titular. Isso aproxima a multipropriedade da propriedade tradicional, porque cada quinhão de tempo passa a ter existência registral independente.
Além disso, o imóvel objeto de multipropriedade é indivisível e não se sujeita a ação de divisão ou de extinção do condomínio. Ou seja, um dos titulares não pode simplesmente exigir o fim do condomínio e a partilha do bem, como poderia ocorrer em um condomínio comum. A estrutura foi pensada para durar, com cada fração circulando de forma autônoma.
Multipropriedade não se confunde com os antigos contratos de tempo compartilhado puramente pessoais, que davam apenas um direito de uso, sem propriedade. Na multipropriedade regida pelo Código Civil, o titular é proprietário de uma fração de tempo, com direito real sobre ela, o que muda a força e a estabilidade do seu direito.
Direitos e deveres de cada multiproprietário
Cada titular tem o direito de usar e fruir do imóvel durante o seu período, com exclusividade, e de dispor da sua fração, vendendo ou doando. Em contrapartida, assume deveres, entre eles o de conservar o imóvel e o de arcar com a parcela que lhe cabe nas despesas. Custos de manutenção, limpeza, tributos e administração são rateados entre os multiproprietários.
A administração do empreendimento costuma ficar a cargo de um administrador, responsável por organizar o uso, a manutenção e a cobrança das cotas. Regras sobre reservas, ocupação e comportamento durante a estadia constam de documentos internos. A dinâmica lembra, em vários pontos, a de um condomínio, com a diferença de que o rateio e o uso giram em torno do tempo.
O que acontece na venda e na herança
Por ser propriedade, a fração de tempo pode ser transferida. O titular pode vendê-la, e o adquirente assume a mesma posição, com o período de uso e os deveres correspondentes. A venda de uma fração segue a lógica de qualquer negócio imobiliário, com escritura e registro, agora sobre a matrícula específica daquela fração de tempo.
Na sucessão, a fração integra o patrimônio do falecido e é transmitida aos herdeiros no inventário, como qualquer outro bem. Isso significa que a multipropriedade pode ser herdada, partilhada e novamente transferida ao longo do tempo. A existência de matrícula própria facilita identificar exatamente o que está sendo negociado ou partilhado em cada caso.
Cuidados antes de adquirir uma fração
Antes de comprar, é prudente examinar os documentos do empreendimento, a convenção que rege a multipropriedade e as regras sobre o uso do período. Vale entender como se dá o rateio das despesas, quais são os custos anuais de manutenção e como funciona a administração, porque esses valores acompanham a fração enquanto ela pertencer ao titular.
Também é importante conferir a matrícula da fração e a regularidade do imóvel, tal como se faria em qualquer aquisição. Como a compra pode envolver empreendimentos ainda em construção, entender os cuidados da compra de imóvel na planta ajuda a avaliar o negócio. Em tese, a multipropriedade oferece uma forma organizada de compartilhar um imóvel, desde que o comprador conheça bem os direitos e deveres que assume.
- Na multipropriedade, vários donos dividem o tempo de uso do mesmo imóvel, com uso exclusivo em cada período.
- A Lei 13.777/2018 inseriu o regime no Código Civil, a partir do art. 1.358-B, com fração mínima de sete dias.
- Cada fração de tempo pode ter matrícula própria, e o imóvel não se sujeita a divisão ou extinção do condomínio.
- Os multiproprietários rateiam despesas de manutenção, tributos e administração do empreendimento.
- A fração pode ser vendida, doada e herdada, como qualquer bem, sobre a sua matrícula específica.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
