Compra de imóvel na planta: cuidados antes de assinar

O que é comprar um imóvel na planta

Adquirir um apartamento ou uma casa que ainda não existe fisicamente, ou está apenas no começo da obra, é o que o mercado chama de compra na planta. O comprador escolhe a unidade por um projeto, assina o contrato, começa a pagar e espera receber as chaves numa data futura. O atrativo costuma ser o preço menor e as condições de pagamento durante a construção. Em troca, o comprador assume um risco que não existe no imóvel pronto: o de depender de uma entrega que ainda vai acontecer.

Essa relação é de consumo, protegida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), e conta ainda com regras próprias das incorporações. Conhecer os cuidados antes de assinar é o que separa uma boa compra de um problema que se descobre tarde demais.

Confirmar a incorporação e o registro

Antes de qualquer coisa, vale checar se o empreendimento existe no papel certo. A Lei 4.591/1964 exige que a incorporação seja registrada no cartório de registro de imóveis antes de as unidades serem vendidas. Esse registro do memorial de incorporação reúne o projeto aprovado, a descrição das unidades, a convenção de condomínio e a documentação do terreno e da construtora.

Pedir o número do registro da incorporação e conferir a matrícula do terreno no cartório é um passo simples que revela muito. Ali aparece quem é o dono da área, se há hipoteca vinculada ao financiamento da obra e se a incorporação está de fato registrada. Comprar em um empreendimento sem incorporação registrada é assumir um risco que a própria lei procurou evitar.

Ler o contrato antes de assinar

O contrato de imóvel na planta costuma ser longo, e é justamente nele que moram os pontos que mais geram conflito. Alguns merecem leitura atenta:

• Data de entrega e prazo de tolerância: a maioria dos contratos prevê uma folga, em geral de 180 dias, além da data prevista. Essa cláusula precisa estar clara e em destaque, como reconhece a Lei 13.786/2018.
• Índice de correção das parcelas: durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas por um índice da construção civil, e depois da entrega o índice muda. Saber qual é e quando incide evita surpresa no valor.
• Consequências do atraso: o que a construtora deve ao comprador se passar do prazo de tolerância, incluindo penalidades previstas em contrato.
• Regras de desistência: o quanto pode ser retido se o comprador decidir sair do negócio.

Ler essas cláusulas com calma, antes de assinar, é mais eficaz do que discutir o significado delas depois que o problema aparece.

Preço, correção e financiamento

O preço na planta raramente é pago à vista. O comum é um fluxo de parcelas durante a obra, muitas vezes com reforços periódicos e uma parcela maior na entrega das chaves, quase sempre financiada por um banco. Entender esse desenho antes de assinar evita compromissos que não cabem no orçamento.

A correção merece atenção especial. Durante a construção, as parcelas costumam ser reajustadas por índice do setor, que em alguns períodos sobe mais do que a inflação geral. Já a parcela das chaves depende da aprovação do financiamento, que leva em conta a renda e o valor de avaliação do imóvel no momento da entrega, e não no da compra. Contar com esse financiamento sem margem de segurança é uma das causas mais comuns de aperto ao fim da obra.

Atraso e desistência

Duas situações concentram a maior parte dos conflitos em imóvel na planta. A primeira é o atraso na entrega. Passado o prazo de tolerância, o atraso deixa de ser tolerado e pode gerar consequências para a construtora, além de abrir ao comprador a escolha entre esperar a entrega com penalidades ou pedir o desfazimento do contrato.

A segunda é a desistência por iniciativa do comprador, o distrato. A Lei 13.786/2018 organizou esse cenário e permite que a incorporadora retenha parte dos valores pagos, dentro de percentuais que a própria lei fixa como teto, variáveis conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação. Saber, antes de assinar, quanto se recupera em caso de desistência é parte de uma decisão consciente, porque comprar na planta é um compromisso longo.

A conferência que antecede a assinatura

Reunir informações antes de assinar é o melhor investimento de tempo em uma compra na planta. Vale confirmar o registro da incorporação, verificar a matrícula do terreno, pesquisar a situação da construtora e checar se o empreendimento tem os alvarás da obra. Ler o contrato inteiro, e não apenas as páginas de preço, revela as regras de atraso, correção e desistência que definem os direitos de cada lado.

Guardar todo o material da negociação completa esse cuidado: contrato assinado, aditivos, tabela de pagamento, folhetos e comprovantes formam a base de qualquer discussão futura. Uma compra na planta bem conferida no início raramente vira uma surpresa desagradável na entrega das chaves.