Imóvel com área menor que a contratada: o que fazer

Onde a divergência de metragem costuma aparecer

A área de um imóvel é descrita em vários documentos: o contrato, o memorial descritivo, a planta, a escritura e a matrícula no registro. Quando o comprador mede o que recebeu e encontra um número menor do que o combinado, surge a dúvida sobre o que pode ser feito. A resposta depende de dois pontos: como a venda foi ajustada e qual o tamanho da diferença.

A surpresa costuma vir na entrega das chaves ou em uma reforma, quando as medidas reais aparecem. Antes de concluir que houve falha, vale conferir se todos os documentos falam da mesma coisa, porque nem toda diferença aparente corresponde a uma perda real de área.

Venda por medida e venda como coisa certa

O Código Civil separa duas formas de vender um imóvel. Na venda por medida de extensão, chamada de venda ad mensuram, o preço é fixado por unidade de área, e as dimensões declaradas fazem parte do que se comprou. Na venda como coisa certa e determinada, a venda ad corpus, o imóvel é vendido como um todo, e a metragem serve apenas para descrever o bem.

Essa diferença muda a análise. O art. 500 do Código Civil trata da venda por medida e prevê que, se a área não corresponde às dimensões dadas, o comprador tem direitos. A própria lei, porém, estabelece uma tolerância: quando a diferença não passa de um vigésimo, ou seja, cinco por cento da área total enunciada, presume-se que a referência foi apenas enunciativa, e a venda é tratada como coisa certa.

O que a lei permite pedir

Confirmada a falta de área acima da tolerância em uma venda por medida, o comprador tem, em tese, um caminho em etapas. Primeiro, pode exigir o complemento da área faltante. Quando completar não é possível, abrem-se duas alternativas:

• o abatimento proporcional do preço, com a devolução da parte paga a mais;
• a resolução do contrato, com a devolução dos valores, quando a diferença compromete o propósito da compra.

A escolha entre uma e outra depende do caso concreto e de quanto a área menor afeta o uso pretendido. Não se trata de regra automática, e sim de opções que a lei coloca à disposição de quem comprou.

Quando quem vende é uma construtora

Se a compra é feita de uma construtora ou incorporadora, soma-se ao Código Civil o Código de Defesa do Consumidor. A publicidade e as informações do material de venda passam a integrar o contrato, de modo que o que foi anunciado sobre a metragem vincula o fornecedor (art. 30 do CDC). O memorial de incorporação, registrado junto ao empreendimento, também descreve as áreas de cada unidade.

Quando a unidade é adquirida ainda na planta, essa proteção ganha relevo, tema tratado em conteúdo próprio sobre a compra de imóvel na planta. As duas leis convivem e podem reforçar a posição de quem recebeu área menor do que a contratada.

As provas que ajudam a demonstrar a diferença

Quem pretende discutir a metragem se apoia em documentos. Reunir e organizar esse material desde cedo costuma facilitar qualquer conversa ou medida futura. Entre os itens úteis estão:

• o contrato, o memorial descritivo e a planta com as áreas declaradas;
• a matrícula atualizada do imóvel no registro;
• o material publicitário e as mensagens trocadas na negociação;
• uma medição feita por profissional habilitado.

A medição por profissional é o que dá segurança ao número. Uma trena caseira ajuda a levantar a suspeita, mas a comparação formal com o contrato tende a exigir um levantamento técnico.

Prazos e caminhos possíveis

O tempo tem peso nesse tipo de questão. O art. 501 do Código Civil fixa um prazo decadencial de um ano, contado do registro do título, para propor as ações ligadas à diferença de área na venda por medida. Perder esse prazo pode significar perder o direito de reclamar por essa via, por isso conferir a data do registro é importante, ato explicado no conteúdo sobre escritura e registro de imóvel.

Antes de qualquer medida, costuma valer a tentativa de solução direta com o vendedor, apresentando a medição e os documentos. Não havendo acordo, é possível buscar orientação para avaliar o caminho mais adequado ao caso. Uma conversa pelo contato ajuda a entender as opções em tese, sempre à luz da forma como a venda foi ajustada.