Comprar um imóvel: quais documentos verificar antes

Por que conferir antes de assinar

A compra de um imóvel se completa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e não apenas com o pagamento ou com a entrega das chaves. É o registro que transfere a propriedade, conforme o Código Civil (art. 1.245). Por isso, tudo o que possa impedir ou complicar esse registro precisa ser verificado antes de assinar qualquer coisa.

Conferir a documentação de antemão é o que separa uma compra tranquila de uma dor de cabeça futura. Problemas com o imóvel ou com o vendedor costumam estar registrados em documentos públicos, acessíveis a quem se dá ao trabalho de pedi-los. Reunir e ler esses papéis é uma etapa que protege o dinheiro e o próprio negócio.

A matrícula atualizada do imóvel

O documento central de qualquer imóvel é a sua matrícula, mantida no Cartório de Registro de Imóveis e disciplinada pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). A matrícula é a identidade do bem: nela constam a descrição, os proprietários ao longo do tempo e todos os atos que recaem sobre o imóvel. Pedir uma matrícula atualizada, com poucos dias de emissão, é o primeiro passo.

Nessa leitura, vale prestar atenção aos ônus e gravames anotados. Hipotecas, penhoras, alienação fiduciária e outras restrições aparecem ali, e revelam se o imóvel está livre para ser vendido. Também é importante conferir se quem aparece como proprietário na matrícula é a mesma pessoa que está vendendo, porque só o titular registrado pode transferir o bem de forma válida.

As certidões do imóvel

Ao lado da matrícula, algumas certidões dizem respeito ao próprio imóvel e às dívidas que o acompanham. Entre as mais comuns estão:

• a certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela prefeitura, que mostra se há imposto em atraso;
• a declaração de quitação de condomínio, quando se trata de apartamento ou de unidade em condomínio;
• a certidão de ônus reais, que confirma a situação registrária e eventuais restrições sobre o bem.

Essas dívidas têm uma característica importante: muitas delas acompanham o imóvel, e não a pessoa que as contraiu. IPTU e cotas de condomínio em atraso podem ser cobrados de quem compra, o que torna a conferência prévia um cuidado que evita herdar débitos alheios.

Os documentos do vendedor

Não basta o imóvel estar em ordem: quem vende também precisa ser verificado. Isso porque dívidas do vendedor podem atingir o imóvel, sobretudo se a venda for interpretada como tentativa de escapar de credores. Por isso costuma-se pedir os documentos pessoais do vendedor e um conjunto de certidões em seu nome.

Entre os itens habituais estão o documento de identidade e o CPF, a comprovação do estado civil, que define se o cônjuge precisa participar do negócio, e certidões dos distribuidores judiciais, que mostram ações cíveis, execuções e processos que possam afetar a venda. Também é comum buscar certidões trabalhistas e de protesto em nome do vendedor.

Quando o vendedor é pessoa jurídica ou espólio

Se quem vende é uma empresa, a lista muda um pouco. Além das certidões, pede-se o contrato social ou o estatuto, para confirmar quem tem poderes para vender em nome da pessoa jurídica, e certidões fiscais e trabalhistas da empresa. Vendas feitas por sociedades exigem atenção redobrada a esses poderes de representação.

Situação diferente é a do imóvel que pertencia a alguém já falecido. Nesse caso, a venda depende do inventário e, muitas vezes, de autorização judicial, e o comprador deve verificar quem são os herdeiros e se todos concordam. Comprar um imóvel de espólio sem esses cuidados pode levar a questionamentos futuros sobre a validade da transferência.

Organizando a conferência

Com os documentos em mãos, o passo seguinte é formalizar o negócio com clareza. Antes da escritura definitiva, é comum firmar um contrato de compra e venda que descreva o imóvel, o preço, a forma de pagamento e as responsabilidades de cada lado, tema detalhado em conteúdo sobre o contrato de compra e venda de imóvel. Esse instrumento organiza a transação até o registro.

Reunir a matrícula atualizada, as certidões do imóvel e do vendedor e os comprovantes de quitação forma um retrato completo da situação antes de qualquer pagamento. O porquê de cada certidão importar é aprofundado em material sobre as certidões negativas na compra de imóvel. Diante de qualquer inconsistência, buscar orientação antes de assinar é o que evita transtornos em tese.