Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas essenciais

Por que o contrato importa tanto

A compra de um imóvel costuma ser o maior negócio da vida de uma família, e é também um dos que mais dependem de papel bem feito. O contrato de compra e venda é o documento que registra o que comprador e vendedor combinaram: o que está sendo vendido, por quanto, como se paga e o que acontece se algo der errado. No Código Civil (Lei 10.406/2002), a compra e venda se aperfeiçoa quando as partes acordam sobre a coisa e o preço, mas escrever esse acordo com clareza é o que evita disputas depois.

Um contrato genérico, baixado da internet e preenchido às pressas, deixa lacunas que só aparecem quando surge o conflito. Conhecer as cláusulas que não podem faltar ajuda qualquer pessoa a ler o próprio contrato com olhos mais atentos, antes de assinar.

Quem vende, quem compra e o que se vende

A primeira parte de todo contrato identifica as pessoas envolvidas. Nome completo, documento, estado civil e regime de bens do vendedor e do comprador precisam constar de forma correta. O estado civil não é detalhe: quem é casado, dependendo do regime, precisa da anuência do cônjuge para vender um imóvel, sob pena de o negócio ser questionado.

Em seguida vem a descrição do imóvel, que deve coincidir com a matrícula do registro. Número da matrícula, cartório, endereço, área e confrontações identificam o bem sem margem para dúvida. Descrever o imóvel apenas pelo endereço, sem os dados da matrícula, é um erro comum que dificulta o registro depois. O contrato precisa apontar exatamente o mesmo imóvel que consta no cartório.

Preço, forma de pagamento e reajuste

O valor do negócio e a forma de pagá-lo formam o coração do contrato. Aqui se define o preço total, quanto é pago à vista, quanto é parcelado e em quais datas, além de como e onde cada parcela é quitada. Quando há financiamento bancário, o contrato costuma prever que parte do preço será paga com o recurso liberado pelo banco, o que condiciona o negócio à aprovação do crédito.

Se o pagamento se estende por muitos meses, entra a questão do reajuste. As partes podem combinar um índice de correção para as parcelas futuras, e esse índice precisa estar escrito de forma clara, sem deixar dúvida sobre qual é e como incide. Silêncio sobre reajuste em pagamentos longos costuma gerar discussão justamente quando falta combinar antes.

Garantias, condições e obrigações de cada lado

Um bom contrato não trata só do preço. Ele distribui responsabilidades e antecipa o que pode dar errado. Entre as cláusulas que merecem atenção estão:

• Responsabilidade por vícios: o vendedor responde, nos termos da lei, por defeitos ocultos que tornem o imóvel impróprio ao uso, dentro dos prazos do Código Civil.
• Garantia contra a evicção: se um terceiro provar ser o verdadeiro dono e o comprador perder o imóvel, o vendedor responde pela evicção, devolvendo o que recebeu e mais o que a lei prevê.
• Entrega das chaves e da posse: a data em que o comprador passa a ocupar o imóvel e o estado em que ele será entregue.
• Quitação de débitos: quem responde por IPTU, condomínio e contas anteriores à venda, e a exigência de que o imóvel seja transferido livre de dívidas.

Deixar esses pontos por escrito evita a situação clássica de descobrir, depois da compra, uma dívida antiga que ninguém combinou quem pagaria.

Sinal, arras e o que acontece na desistência

É comum o comprador adiantar uma quantia para segurar o negócio. Esse valor costuma ser tratado como arras, ou sinal, e o Código Civil dá a ele um efeito importante. Nas arras confirmatórias, se o comprador desiste, pode perder o sinal; se o vendedor é quem desiste, devolve o sinal em dobro. As partes também podem prever arras penitenciais, que funcionam como um direito de arrependimento, com regras próprias.

A diferença entre um tipo e outro muda bastante o resultado de uma desistência. Por isso, o contrato deve dizer com todas as letras se o valor entregue é sinal, qual a sua natureza e o que acontece caso uma das partes não cumpra. Uma cláusula bem redigida nesse ponto evita brigas sobre quem devolve o quê.

Do contrato ao registro

Assinar o contrato é um passo importante, mas não transfere a propriedade sozinho. Pelo Código Civil, a propriedade do imóvel só passa ao comprador com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245). O contrato de compra e venda, ou a escritura pública quando exigida, é o título; o registro é o ato que torna o comprador dono perante todos, conforme a Lei 6.015/1973.

Por isso, o contrato deve prever o compromisso das partes de levar o negócio a registro e detalhar quem providencia cada etapa. Guardar o contrato assinado, os comprovantes de pagamento e a certidão da matrícula atualizada é o que dá segurança ao comprador até o imóvel estar, enfim, registrado em seu nome.