Contrato de empreitada: obrigações de quem faz e de quem contrata a obra

O que combina quem contrata uma obra

Reformar uma casa, levantar um galpão ou construir um prédio quase sempre passa por um contrato de empreitada. Nele, uma parte, o empreiteiro, se compromete a executar uma obra determinada, enquanto a outra, o dono da obra, se obriga a pagar por esse resultado. O foco está na entrega pronta, e não no tempo trabalhado, o que distingue a empreitada da simples prestação de serviços contínuos.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) trata do tema a partir do art. 610. A empreitada não gera vínculo de emprego, porque o empreiteiro atua com autonomia, assume os riscos do negócio e responde pelo produto final. Entender essa lógica ajuda a enxergar por que as obrigações de cada lado são o que são, e por que uma obra bem contratada começa muito antes da primeira parede.

Empreitada de lavor e empreitada mista

A primeira distinção importante está no que cada um fornece. Na empreitada de lavor, o empreiteiro entra apenas com a mão de obra, e o dono da obra fornece os materiais. Na empreitada mista, ou de materiais, o empreiteiro fornece o trabalho e também os insumos, respondendo por ambos.

Essa diferença muda quem suporta o prejuízo se algo se perde antes da entrega. O art. 612 do Código Civil prevê que, quando o empreiteiro só fornece a mão de obra, os riscos sem culpa dele correm por conta do dono da obra. Já quem fornece os materiais responde por eles até o momento da entrega, na forma do art. 611. Deixar claro no contrato qual é a modalidade evita discussão sobre quem paga a conta de um material danificado ou de um serviço que precisa ser refeito.

As obrigações do empreiteiro

De quem executa a obra espera-se, antes de tudo, seguir o que foi combinado. Isso envolve respeitar o projeto, as medidas, os materiais especificados e o prazo. O empreiteiro deve entregar a obra em condições de uso e de acordo com as regras técnicas, sem defeitos que comprometam o resultado.

Alguns deveres costumam aparecer em quase toda empreitada:

• executar a obra conforme o projeto e as instruções recebidas;
• empregar materiais adequados, quando o fornecimento couber a ele;
• respeitar o prazo e a boa técnica de construção;
• entregar o trabalho em condições de ser recebido e utilizado.

Se a obra sai fora do que se pediu, o dono pode rejeitá-la ou recebê-la com abatimento no preço, nos termos dos arts. 615 e 616. A entrega não encerra sozinha o contrato: depende de uma verificação e de um aceite.

As obrigações do dono da obra

Do outro lado, o dono da obra tem deveres próprios. O principal é pagar o preço combinado, na forma e nos prazos ajustados. Quando os materiais são por sua conta, cabe a ele fornecê-los a tempo, sob pena de responder pelo atraso que causar. Também é dever seu receber a obra concluída, verificando se corresponde ao contratado.

Esse recebimento merece atenção. Ao verificar a obra, o dono pode aceitá-la, apontar defeitos para correção ou, se o trabalho fugir muito do combinado, rejeitá-la. Aceitar sem ressalvas uma obra com problemas visíveis pode enfraquecer reclamações futuras sobre aquilo que já dava para perceber. Por isso a vistoria cuidadosa, de preferência registrada por escrito e com fotos, é um momento decisivo do contrato.

A garantia de solidez e segurança

Há uma proteção que costuma passar despercebida. Nas construções de maior porte, o empreiteiro que fornece materiais e execução responde, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e pela segurança da obra, tanto em razão dos materiais quanto do solo (art. 618 do Código Civil). É uma garantia que alcança problemas estruturais sérios, como trincas que ameaçam a estabilidade.

Esse prazo de cinco anos é de garantia, e não se confunde com o tempo para agir. Surgido o defeito dentro dele, o dono da obra precisa se movimentar rapidamente, pois o mesmo artigo prevê um prazo curto para cobrar o empreiteiro depois que o vício aparece. Guardar o contrato, o projeto e os registros da obra é o que permite demonstrar, mais tarde, a origem do problema.

Alterações, atraso e como se resguardar

Obras mudam no caminho, e é aí que nascem muitos conflitos. O art. 619 do Código Civil estabelece que o empreiteiro não pode exigir aumento no preço por alterações no projeto, salvo se elas foram autorizadas por escrito pelo dono da obra. Combinar previamente como serão tratados os aditivos evita a surpresa de uma conta bem maior no fim.

Diante de atrasos, defeitos ou cobranças fora do combinado, o primeiro passo é reunir o contrato, o projeto, as mensagens trocadas e os comprovantes de pagamento. Esse conjunto sustenta qualquer conversa, seja para renegociar, seja para buscar reparação. Quando o problema envolve danos à vizinhança, o tema se conecta com a responsabilidade por danos de obra no imóvel vizinho. Em caso de dúvida sobre um contrato concreto, é possível falar com o escritório.