Obra do vizinho que danifica o imóvel: o que fazer

O direito de construir e os seus limites

Levantar uma obra no próprio terreno é um direito de qualquer proprietário, mas ele não é ilimitado. O Código Civil (Lei 10.406/2002) reconhece a liberdade de construir e, no mesmo passo, exige respeito aos direitos dos vizinhos (art. 1.299). Nenhum imóvel pode ser erguido às custas do prejuízo do imóvel ao lado.

A lei vai além e proíbe de forma expressa a execução de obra capaz de comprometer a segurança do prédio vizinho, a não ser que sejam feitas as obras de reforço necessárias (art. 1.311). Quando a construção contígua provoca danos, é essa moldura que orienta os direitos de quem foi atingido.

Rachaduras, infiltrações e trincas

Os prejuízos de uma obra ao lado costumam ter cara conhecida. Escavações que abalam a fundação, vibração de máquinas que provoca fissuras nas paredes, entulho que entope a drenagem, umidade que aparece só depois do início dos trabalhos. Às vezes o dano é imediato, às vezes surge semanas ou meses mais tarde.

O incômodo normal de uma construção, como barulho e poeira dentro de horários e limites toleráveis, faz parte da convivência entre vizinhos. O que a lei combate é o uso anormal da propriedade, aquele que ultrapassa o razoável e atinge a segurança, o sossego ou a saúde de quem mora ao lado (arts. 1.277 e seguintes do Código Civil).

Quem responde pelo estrago

Mais de uma pessoa pode ser chamada a reparar, conforme a maneira como a obra foi conduzida. O proprietário que encomendou a construção aparece em primeiro plano, pois é ele quem se beneficia do resultado e decidiu realizar os trabalhos. Ter contratado uma empresa para tocar a obra não o afasta de forma automática, porque perante o vizinho ele segue ligado ao que foi construído.

O construtor ou o empreiteiro também pode responder, ligado à solidez e à segurança daquilo que executou. Nas situações de vizinhança, a responsabilidade costuma ser tratada de forma objetiva, presa ao risco criado pela obra, e não à intenção de causar o dano. Em muitos casos os responsáveis respondem em conjunto, deixando para depois o acerto de contas entre eles.

Como registrar o dano

A prova é o centro desse tipo de disputa, porque o responsável quase sempre alega que o problema é antigo. Diante dos primeiros sinais, convém documentar tudo com fotos e vídeos datados, guardar as mensagens trocadas com o vizinho e reunir orçamentos de reparo.

Dois instrumentos costumam reforçar esse registro:

• a ata notarial, em que um tabelião atesta o que constatou no imóvel e dá fé pública ao estado das coisas;
• a produção antecipada de provas, medida judicial que permite documentar o dano por perícia antes da ação principal.

Um laudo técnico de engenheiro, apontando a causa das avarias, ajuda a ligar o dano diretamente à obra vizinha.

As medidas possíveis diante do risco

O caminho costuma começar pela conversa e por uma notificação por escrito ao responsável, relatando o problema e pedindo a solução. Registrar essa comunicação serve tanto para tentar um acordo quanto para demonstrar, depois, que a outra parte foi avisada a tempo. Quando há sinais de agravamento, tirar novas fotos a cada etapa ajuda a mostrar a evolução do dano ao longo dos trabalhos.

Quando a obra ameaça a segurança do imóvel, é possível pleitear em juízo a sua paralisação por meio de tutela de urgência, ao lado do pedido de reparação dos prejuízos já causados. A depender do caso, discute-se também a obrigação de refazer ou de reforçar o que ficou comprometido.

Prazos para agir

Sobre o tempo, a pretensão de reparação civil por ato ilícito costuma prescrever em três anos (art. 206, §3º, V, do Código Civil). Para obras contratadas, há ainda prazo específico de garantia do construtor quanto à solidez e à segurança do que foi executado.

Como cada situação envolve contratos e datas próprias, vale conferir a origem de cada prazo antes de agir. Preservar desde cedo as provas do estado do imóvel e das avarias tende a facilitar qualquer um dos caminhos, seja o acordo, seja a via judicial.