Renovação do aluguel: quando o inquilino tem direito
Quando o inquilino tem direito de renovar o aluguel? Veja em tese a diferença entre prorrogação e renovação e os requisitos da proteção ao ponto comercial.
Renovar não é o mesmo que prorrogar
É comum tratar renovação e prorrogação como sinônimos, mas a Lei do Inquilinato as separa. A prorrogação é a continuidade do contrato que chega ao fim e segue valendo, em regra por prazo indeterminado, nas mesmas condições. A renovação é um novo contrato, com novo prazo, e em alguns casos pode ser imposta pela via judicial quando o inquilino tem esse direito.
Entender a diferença importa porque cada uma segue regras próprias. Na locação residencial, o cenário mais comum é o da prorrogação. Já o direito de exigir a renovação, com força para obrigar o proprietário, aparece sobretudo na locação comercial, ligado à proteção do ponto de negócio.
A prorrogação na locação residencial
Na locação residencial, o que costuma acontecer ao final do prazo é a prorrogação automática. Quando o contrato foi ajustado por escrito com prazo de trinta meses ou mais, findo o período o proprietário pode retomar sem justificar, mas, se nada faz e o inquilino continua no imóvel, o contrato se prorroga por tempo indeterminado (Lei 8.245/1991, art. 46).
Nos contratos residenciais com prazo menor que trinta meses, a prorrogação também é automática ao final, e a retomada sem motivo fica limitada às hipóteses previstas na lei (art. 47). Em ambos os casos, o inquilino não tem um direito de impor a renovação por prazo certo, mas conta com a estabilidade da prorrogação enquanto o proprietário não exerce as opções de retomada.
O direito de renovação na locação comercial
É na locação comercial que surge o direito de renovar propriamente dito. O empresário que investe em um ponto, forma clientela e valoriza o local pode, preenchidos certos requisitos, exigir a renovação do contrato mesmo contra a vontade do proprietário. Esse direito se exerce por meio da ação renovatória (Lei 8.245/1991, art. 51).
A lei condiciona esse direito a requisitos como contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo somado de cinco anos e exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos seguidos. A ideia é proteger quem construiu um negócio naquele endereço, evitando que o esforço se perca por uma simples recusa de renovar.
O prazo para pedir a renovação da locação comercial é curto e decadencial. A ação renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor (art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991). Perder essa janela pode significar perder o direito de renovar por essa via, por isso o acompanhamento das datas é decisivo.
Quando o proprietário pode recusar
O direito de renovação não é absoluto. Mesmo na locação comercial, a lei prevê situações em que o proprietário pode retomar o imóvel apesar do pedido do inquilino. Entre elas estão a realização de obras determinadas pelo poder público, a reforma que aumente o valor do imóvel e o uso próprio do local pelo dono ou por sua família (art. 52).
Há ainda a hipótese de o proprietário pretender transferir para o imóvel um fundo de comércio já existente, em certas condições de tempo. Essas exceções mostram que a renovação equilibra dois interesses: o do inquilino, que protege o ponto, e o do proprietário, que mantém alguma liberdade sobre o próprio bem.
Renovação por acordo entre as partes
Nem toda renovação passa pela Justiça. O caminho mais tranquilo continua sendo o acordo. Locador e locatário podem, a qualquer tempo, assinar um novo contrato, com novo prazo, valor e condições, renovando a locação de forma consensual. Esse ajuste vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
Quando há entendimento, formalizar por escrito é o que dá segurança. Um novo instrumento, com prazo e valor claros, evita discussões futuras sobre o que foi combinado. A ação renovatória entra em cena justamente quando esse acordo não é possível e o inquilino comercial reúne os requisitos legais.
O que observar antes do fim do contrato
Chegar perto do fim do contrato sem se planejar é o que costuma gerar perda de direitos. Para o inquilino comercial, vale acompanhar de perto o calendário, guardar todos os contratos anteriores, que podem ser somados para atingir os cinco anos, e reunir provas da atividade exercida no local. Esses cuidados sustentam um eventual pedido de renovação.
Para o inquilino residencial, o foco é conhecer as regras de prorrogação e retomada aplicáveis ao seu contrato. Em qualquer caso, diante de dúvida sobre prazos e direitos, buscar orientação pelo contato ajuda a entender o cenário em tese. Os requisitos da via judicial são detalhados no conteúdo sobre ação renovatória.
- Prorrogação é a continuidade do contrato; renovação é um novo contrato com novo prazo.
- Na locação residencial predomina a prorrogação automática ao final do prazo.
- O direito de exigir a renovação aparece na locação comercial, pela ação renovatória (art. 51).
- Esse direito exige contrato escrito, cinco anos somados e três anos no mesmo ramo.
- O pedido tem prazo de um ano a seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º).
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
