Reajuste do aluguel: como e quando pode ser feito

O que é o reajuste e por que ele existe

O reajuste é a atualização do valor do aluguel ao longo do tempo. Ele existe porque o dinheiro perde poder de compra com a inflação, e sem correção o proprietário receberia, a cada ano, um valor real menor. O reajuste apenas recompõe essa perda, mantendo o aluguel em um patamar equivalente ao que foi combinado no início.

É importante entender esse propósito, porque ele delimita o que o reajuste pode e não pode fazer. Ele serve para acompanhar a inflação de um índice, não para elevar o aluguel ao preço de mercado quando esse preço dispara. Confundir uma coisa com a outra é a origem de boa parte das discussões sobre valores.

A periodicidade anual

O aluguel não pode subir a qualquer momento. A regra é que o reajuste seja anual, aplicado uma vez a cada doze meses. A legislação veda a correção em periodicidade inferior a um ano, de modo que cláusula prevendo reajuste semestral, por exemplo, esbarra na lei. Essa proteção vale para os contratos de locação em geral.

O marco para contar o ano costuma ser a data de início do contrato ou a do último reajuste. Passados os doze meses, aplica-se a variação do índice acumulada no período. Antes disso, o valor permanece o mesmo, ainda que a inflação tenha subido no intervalo. Essa periodicidade dá previsibilidade aos dois lados: o inquilino sabe quando o aluguel pode mudar, e o proprietário sabe quando pode aplicar a correção, sem sustos ao longo do ano.

Os índices mais usados

O contrato indica qual índice servirá de base para o reajuste. Os mais comuns nas locações são o IGP-M e o IPCA, mas outros podem ser escolhidos pelas partes. Cada índice mede a inflação de uma forma, e é por isso que a variação de um pode ficar acima ou abaixo da de outro em determinado período.

A escolha do índice tem efeito prático. Em fases de grande oscilação, um índice muito volátil pode gerar reajustes altos, enquanto outro, mais estável, tende a variar menos. Por isso, na assinatura do contrato, vale observar qual índice foi definido e como ele costuma se comportar. Também é comum o contrato prever um índice substituto, para o caso de o índice principal deixar de ser publicado, o que evita discussão sobre qual correção aplicar.

Quando o índice fica muito alto

Em certos períodos, o índice escolhido dispara e produz um reajuste pesado. A lei não obriga as partes a manterem esse número a ferro e fogo: elas podem negociar. Nada impede que locador e locatário combinem, por acordo, um percentual menor ou até a troca do índice para um período, formalizando isso por escrito.

Essa negociação costuma interessar aos dois lados. Para o proprietário, um reajuste excessivo pode levar o inquilino a desocupar o imóvel, gerando vacância. Para o inquilino, um acordo evita o impacto de uma alta repentina. O diálogo, registrado em aditivo, dá segurança ao que for combinado.

Reajuste no contrato prorrogado

Quando o prazo do contrato termina e a locação segue por tempo indeterminado, o reajuste anual continua valendo. A prorrogação não apaga a cláusula de correção, que permanece atrelada ao índice e à periodicidade combinados. O aluguel continua sendo atualizado a cada doze meses enquanto a locação existir.

Se as partes desejarem mudar o índice ou o critério nessa fase, o caminho é o acordo, formalizado por escrito. Sem um novo ajuste, aplica-se o que já constava do contrato. Por isso, guardar o instrumento original e seus aditivos ajuda a saber qual regra de reajuste está em vigor.

Reajuste retroativo e cobrança indevida

Uma dúvida frequente é se o reajuste pode ser cobrado de forma retroativa. Em regra, o reajuste incide a partir do momento em que se torna aplicável, e não sobre meses anteriores já pagos pelo valor antigo. Cobrança que pretenda alcançar períodos passados, ou que aplique índice diferente do contratado, pode ser questionada.

Diante de um reajuste que parece incorreto, vale conferir o índice do contrato, a data do último reajuste e o cálculo aplicado. Persistindo a dúvida, buscar orientação pelo contato ajuda a entender os direitos em tese. O assunto se conecta ao contrato de aluguel residencial e ao tema da renovação do aluguel, quando o valor volta à mesa.