Promessa de compra e venda: como funciona e como se resguardar

O contrato que antecede a escritura

A compra de um imóvel raramente se resolve em um único ato. Antes da escritura definitiva, é comum que comprador e vendedor firmem uma promessa de compra e venda, também chamada de compromisso de compra e venda. Nela, um se compromete a vender e o outro a comprar, fixando desde já o preço, a forma de pagamento e o prazo para a formalização final.

Juridicamente, trata-se de um contrato preliminar, tratado no Código Civil (Lei 10.406/2002) a partir do art. 462. Ele prepara o negócio definitivo e cria, para as duas partes, o dever de levá-lo até o fim nas condições combinadas. Longe de ser um mero rascunho, a promessa bem feita já produz obrigações sérias, e é sobre elas que vale se debruçar.

Quando a promessa vira direito real

Nem toda promessa tem a mesma força. O Código Civil, no art. 1.417, prevê que a promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, dá ao promitente comprador um direito real à aquisição do imóvel.

Essa expressão tem peso. O direito real acompanha o imóvel e vale contra terceiros, o que dá ao comprador uma posição mais firme do que a de quem tem apenas um contrato guardado na gaveta. Registrar a promessa na matrícula do imóvel é, por isso, um cuidado que muda o patamar da proteção, dificultando que o bem seja vendido a outra pessoa ou dado em garantia sem que o comprador tenha como reagir.

A adjudicação compulsória

E se o vendedor, depois de tudo pago e combinado, se recusa a passar a escritura definitiva? Para essa situação existe a adjudicação compulsória. O art. 1.418 do Código Civil permite que o promitente comprador exija a outorga da escritura e, diante da recusa, requeira ao juiz que o imóvel lhe seja adjudicado, suprindo a vontade de quem se nega a cumprir.

Um ponto costuma gerar dúvida: seria preciso ter registrado a promessa para pedir a adjudicação? A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou, na Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis. Hoje há também a possibilidade de buscar a adjudicação pela via extrajudicial, diretamente em cartório, quando presentes os requisitos.

O que não pode faltar no contrato

Uma promessa bem redigida reduz drasticamente o risco de conflito. Alguns elementos costumam ser indispensáveis:

• a descrição completa do imóvel, com os dados da matrícula;
• a qualificação de comprador e vendedor;
• o preço, a forma de pagamento e as datas de cada parcela;
• o prazo para a assinatura da escritura definitiva;
• a cláusula penal e as consequências previstas para o descumprimento.

Quanto mais claras essas definições, menor o espaço para interpretações divergentes. Um contrato que apenas menciona valores, sem detalhar prazos e responsabilidades, tende a transferir para o futuro discussões que poderiam ter sido resolvidas na largada.

Sinal, arrependimento e descumprimento

É comum que a promessa venha acompanhada de um sinal, também chamado de arras. Ele confirma o negócio e prepara as consequências caso alguém não cumpra o combinado, tema tratado nos arts. 417 a 420 do Código Civil e detalhado em conteúdo sobre arras ou sinal.

A presença ou a ausência de uma cláusula de arrependimento faz diferença. Sem ela, a promessa tende a ser obrigatória, e quem desiste responde pelas penalidades previstas. Com ela, admite-se a desistência, porém com o custo que o próprio contrato estabelece. Ler com atenção esse trecho evita a impressão equivocada de que sempre é possível voltar atrás sem consequências.

Como se resguardar antes de fechar

Alguns cuidados reduzem o risco de dor de cabeça. Verifique a titularidade do imóvel e a regularidade da documentação, prefira registrar a promessa na matrícula, guarde todos os comprovantes de pagamento e exija recibos que vinculem cada valor ao contrato. Esse conjunto é o que sustenta o direito do comprador se algo der errado.

Quando o negócio envolve imóvel ainda em construção, entram regras específicas de prazo e entrega, assunto que se relaciona com a compra de imóvel na planta. Diante de um contrato concreto, com suas cláusulas próprias, a leitura por um advogado ajuda a identificar pontos de atenção antes da assinatura. Se precisar, é possível falar com o escritório.