Comprar imóvel de pessoa casada: por que a outorga do cônjuge importa

Por que a assinatura de um só cônjuge pode não bastar

Quem compra um imóvel de uma pessoa casada às vezes acha que basta a assinatura do titular que aparece na matrícula. Nem sempre é assim. Em muitas situações, a lei exige também a concordância do marido ou da esposa do vendedor, ainda que o nome dele não conste como proprietário no registro do imóvel.

Essa exigência tem uma razão de fundo. O casamento, a depender do regime de bens, cria um patrimônio que interessa aos dois cônjuges, e a venda de um imóvel pode afetar diretamente a meação do outro. Ignorar esse detalhe é uma das causas mais comuns de problemas em negócios imobiliários, porque atinge a própria validade da venda.

O que é a outorga conjugal

Outorga conjugal é o nome que se dá à autorização que um cônjuge concede ao outro para a prática de certos atos, entre eles a venda de bens imóveis. O Código Civil estabelece que, salvo no regime de separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis sem a autorização do outro (art. 1.647).

Na prática, isso aparece na escritura como a assinatura do cônjuge do vendedor, manifestando concordância com o negócio. Essa anuência protege o interesse familiar sobre o patrimônio e dá segurança ao comprador, que passa a ter certeza de que ambos os cônjuges consentiram com a alienação do imóvel.

Quando a anuência do cônjuge é exigida

A regra geral aponta para a necessidade de outorga na venda de imóveis por pessoa casada. Ela é exigida mesmo quando o bem está registrado apenas em nome de um dos cônjuges, porque o que importa é a possível repercussão do ato sobre o patrimônio comum do casal.

Há uma exceção relevante. No regime de separação absoluta de bens, em que os patrimônios são inteiramente apartados, a lei dispensa a outorga para a venda dos imóveis. Fora dessa hipótese, a prudência recomenda sempre verificar o estado civil do vendedor e o regime de bens antes de concluir a compra, pois é isso que define a exigência.

O regime de bens muda a resposta

O regime de bens do casamento é a chave para saber se a outorga é ou não necessária. Na comunhão parcial, na comunhão universal e na participação final nos aquestos, a autorização do cônjuge tende a ser exigida para a venda de imóveis. Já na separação absoluta, ela é dispensada.

Por isso, entender o regime adotado pelo vendedor é passo obrigatório em qualquer compra. Esse ponto se conecta ao que é tratado no conteúdo sobre o regime de bens no casamento, que influencia a venda e toda a administração do patrimônio do casal. Confirmar o regime na certidão de casamento evita surpresas mais adiante.

Os riscos de comprar sem a outorga

Comprar um imóvel de pessoa casada sem a outorga exigida expõe o adquirente a um risco sério, o de a venda ser questionada e anulada. O cônjuge que não consentiu pode buscar a invalidação do negócio, o que coloca em xeque a segurança da compra e a estabilidade da propriedade recém adquirida.

Esse cenário é particularmente delicado porque o comprador pode ter pago o preço e feito planos sobre o imóvel, para depois ver o negócio contestado. Recompor a situação costuma ser demorado e desgastante. Prevenir o problema, checando desde o início a necessidade de anuência, é muito mais simples do que remediá-lo depois.

Verificações antes de fechar o negócio

Alguns cuidados reduzem bastante o risco. Verificar o estado civil do vendedor, obter a certidão de casamento atualizada, identificar o regime de bens e conferir a matrícula do imóvel são passos que ajudam a saber se a outorga é necessária e quem precisa assinar a escritura.

Reunir esses documentos antes de assinar qualquer contrato é uma prática que protege o comprador. A conferência da situação registral se conecta ao tema da escritura e registro de imóvel. Para analisar a documentação de um caso concreto e as exigências aplicáveis, é possível buscar orientação pelo contato com um advogado.