Multa e juros por atraso no condomínio: quais os limites

O que incide quando a cota atrasa

Quando a contribuição de condomínio não é paga no prazo, o valor devido não fica parado. Sobre ele passam a incidir acréscimos previstos em lei, pensados para compensar o atraso e desestimular a inadimplência. Conhecer esses acréscimos ajuda o condômino a saber se está sendo cobrado dentro dos limites ou além deles.

Os principais componentes são a multa de mora, os juros e a atualização do valor pela correção monetária. Cada um cumpre um papel diferente, e a soma dos três forma o total cobrado. O Código Civil traçou o desenho geral desses valores para o condomínio edilício (art. 1.336 do Código Civil).

A multa de dois por cento

A multa por atraso no pagamento da cota tem um teto claro. O condômino em mora fica sujeito à multa de até dois por cento sobre o débito (art. 1.336, §1º, do Código Civil). Esse limite vale para a contribuição paga fora do prazo e não pode ser ampliado pela convenção do prédio.

O patamar atual é bem menor do que o de décadas atrás, quando se admitiam multas mais altas. O Código Civil optou por um teto contido para a mora, de modo que uma cobrança de multa acima de dois por cento sobre a cota em atraso, em regra, extrapola o que a lei autoriza.

Os juros de mora

Ao lado da multa, incidem juros pelo tempo de atraso. A regra é respeitar os juros que a convenção tiver fixado. Quando a convenção nada diz, aplicam-se juros de um por cento ao mês (art. 1.336, §1º, do Código Civil). Os juros correm mês a mês enquanto a dívida permanece em aberto.

É comum confundir multa e juros, mas eles não se sobrepõem. A multa é uma penalidade única sobre o débito, enquanto os juros crescem conforme o tempo passa. Uma cota parada por muitos meses acumula mais juros, ainda que a multa permaneça limitada ao seu teto.

Correção monetária e o que ela não é

A correção monetária costuma aparecer no boleto e gera dúvida. Ela não é um acréscimo punitivo, e sim a mera atualização do valor da dívida pela perda do poder de compra ao longo do tempo. Corrigir a cota é apenas trazer o valor antigo para o padrão atual, sem punir por isso.

Por não ser penalidade, a correção convive com a multa e com os juros sem se confundir com eles. O índice de atualização costuma estar previsto na convenção ou na deliberação da assembleia. Um cálculo bem feito separa com clareza o principal, a correção, os juros e a multa.

Multa por atraso e multa por infração

Há uma diferença que muda bastante o valor em jogo. A multa de dois por cento é a de mora, cobrada pelo simples atraso no pagamento. Ela não se confunde com a multa por descumprir deveres da convenção, que pode alcançar até cinco vezes o valor da contribuição (art. 1.336, §2º, do Código Civil).

São situações distintas. Uma pune o pagamento em atraso, a outra pune condutas como o uso indevido de áreas comuns ou o desrespeito às regras do prédio. O tema aparece com mais detalhe no conteúdo sobre multa de condomínio por infração, que segue lógica diferente da mora.

Como conferir se a cobrança está correta

Diante de um boleto com valores acumulados, vale abrir a conta. Confira se a multa respeita o teto de dois por cento, se os juros seguem a convenção ou o um por cento legal e se a correção usa um índice previsto. Somas que não batem ou multas acima do limite merecem atenção. Pequenas diferenças em um único mês se multiplicam quando o atraso se estende, o que torna a conferência ainda mais útil.

Quando a inadimplência já é grande, o assunto se liga ao risco de cobrança e penhora do imóvel. Reunir os boletos, a convenção e o histórico de pagamentos permite avaliar o que é realmente devido. Havendo dúvida sobre excesso, é possível buscar orientação para revisar os cálculos.