ITBI: o imposto na compra de imóvel

O imposto que acompanha a transferência do imóvel

O ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é cobrado pelos municípios quando um imóvel muda de dono por ato entre pessoas vivas e a título oneroso, como na compra e venda (art. 156, II, da Constituição). É o imposto que quase sempre aparece na hora de registrar a escritura, e sem o seu pagamento o cartório não realiza o registro.

Por incidir sobre a transmissão onerosa, o ITBI se distingue do imposto que recai sobre heranças e doações, que é estadual. Aqui o traço marcante é a existência de um preço, de uma contrapartida pela transferência. Quem compra um imóvel precisa contar com esse custo, que se soma às despesas de escritura e de registro.

Sobre quais transmissões incide

A incidência alcança a transmissão onerosa da propriedade de imóveis e também de direitos reais sobre eles, com exceção dos direitos de garantia. Entram nesse campo a compra e venda, a permuta e a cessão de direitos sobre a aquisição, entre outras formas de passar o bem adiante mediante pagamento.

Ficam de fora as transferências gratuitas, como a doação e a herança, que seguem outro imposto. Também não se confunde com a mera promessa de compra, que ainda não transfere a propriedade. O que atrai o ITBI é a transmissão efetiva e onerosa do bem ou do direito a ele relativo.

O momento em que o imposto é devido

Um ponto que gera dúvida é quando exatamente o imposto se torna devido. Pela lei civil, a propriedade de um imóvel se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). É esse ato que conclui a transmissão entre vivos.

Por isso, entende-se que o fato gerador do ITBI se liga ao registro, e não à assinatura do contrato ou ao compromisso de compra. Na prática, o imposto costuma ser recolhido antes do registro, justamente porque o cartório exige a guia paga para lavrar o ato. Guardar o comprovante é importante para futuras conferências.

A base de cálculo e a alíquota

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido (art. 38 do Código Tributário Nacional), entendido como o valor de mercado do bem naquela operação. Sobre essa base aplica-se a alíquota fixada pela lei de cada município, que costuma situar-se em um pequeno percentual do valor.

Como a alíquota e a forma de apuração variam de cidade para cidade, o valor final muda conforme o local do imóvel. É comum o município comparar o preço declarado na escritura com o valor que atribui ao bem, o que pode gerar divergência. Esse ponto específico é tratado em conteúdo sobre ITBI cobrado a mais.

Quem paga e como se recolhe

A definição de quem paga o imposto cabe à lei municipal, que em geral aponta o adquirente, ou seja, o comprador, como responsável pelo recolhimento. Na maioria dos casos, é o comprador quem emite a guia, paga e apresenta o comprovante ao cartório para o registro.

O procedimento costuma começar com a declaração dos dados da operação ao município, que calcula o imposto. Depois vêm o pagamento e o registro. Conferir se os dados do imóvel e o valor estão corretos antes de pagar evita recolher a mais e facilita eventual pedido de revisão, caso a base pareça acima do mercado. Guardar a guia paga e a escritura também é útil para qualquer conferência posterior.

Situações que afastam a cobrança

Há casos em que o imposto não incide. A Constituição prevê que o ITBI não alcança a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralização de capital, nem a decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, salvo quando a atividade preponderante for a compra, venda ou locação de imóveis (art. 156, §2º, I).

Fora dessas hipóteses de não incidência, eventuais isenções dependem de lei municipal. Diante de uma cobrança, vale conferir se a operação se enquadra em alguma dessas situações e se o valor calculado reflete o imóvel real. Quando há dúvida sobre a base aplicada, o exame dos documentos ajuda a esclarecer.