ITBI cobrado a mais: como questionar a base de cálculo

Quando a conta do imposto parece alta demais

Não é raro o comprador de um imóvel se deparar com um ITBI calculado sobre um valor maior do que o preço efetivamente pago. O município atribui ao bem um valor próprio e cobra o imposto sobre ele, ainda que a escritura registre quantia menor. A diferença, num imposto que incide sobre o total, pode pesar bastante.

Esse descompasso costuma surgir porque a prefeitura mantém tabelas ou valores de referência que nem sempre refletem a operação concreta. Cada imóvel tem particularidades que uma tabela geral dificilmente capta. Entender de onde vem esse número e o que a lei permite é o ponto de partida para saber se há espaço para questionar a cobrança.

O valor de referência usado pelos municípios

Muitos municípios adotam um valor de referência, às vezes chamado de pauta ou de valor venal de referência, para calcular o ITBI. Trata-se de uma estimativa prévia, montada a partir de médias de mercado por região e tipo de imóvel, aplicada de forma geral às operações.

O problema aparece quando esse valor é imposto de maneira automática, sem considerar as características reais do imóvel negociado. Um bem antigo, em pior estado de conservação ou adquirido em condições específicas, pode valer menos do que a média da tabela. Ainda assim, o contribuinte se vê cobrado pelo valor de referência.

O que dizem os tribunais sobre a base

A discussão sobre esse ponto chegou aos tribunais superiores. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, na operação concreta, e que esse valor não fica atrelado ao usado para o IPTU.

Além disso, reconheceu-se que o valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se condizente com o mercado. Para afastá-lo, o município não pode simplesmente arbitrar um valor de referência prévio: precisa instaurar procedimento próprio, no qual demonstre a incorreção do valor informado, na linha do que o Código Tributário Nacional prevê para o arbitramento (art. 148).

Como reunir prova do valor real

Para sustentar que a base foi inflada, é preciso demonstrar o valor de mercado do imóvel na operação. A escritura e o contrato de compra e venda são os documentos centrais, pois registram o preço acordado entre as partes.

Podem somar-se a eles outros elementos, como avaliações de imóveis semelhantes na mesma região, anúncios comparáveis, laudos de avaliação e provas do estado de conservação do bem. Fotos, orçamentos de reforma e a matrícula atualizada também ajudam a mostrar a real situação do imóvel. Quanto mais consistente for esse conjunto, mais forte fica o argumento de que o valor declarado corresponde à realidade e de que o valor de referência estava acima do devido.

Os caminhos para questionar

Há mais de uma via para discutir a cobrança. A primeira costuma ser administrativa: um pedido de revisão junto à prefeitura, apresentando os documentos e requerendo o recálculo sobre o valor real. Muitos municípios preveem essa impugnação antes ou depois do pagamento.

Quando a via administrativa não resolve, é possível levar a questão ao Judiciário, para discutir a base de cálculo e afastar o excesso. O caminho concreto depende de já ter havido ou não o pagamento e do momento em que a divergência é percebida. O tema conversa com o de como funciona o ITBI na compra do imóvel.

Devolução do que foi pago a mais

Se o imposto já foi recolhido sobre base maior que a devida, é possível pleitear a devolução da diferença. O contribuinte que paga tributo indevido ou a maior, em regra, tem direito à restituição, ponto tratado de forma geral em conteúdo sobre como pedir a devolução de imposto pago a mais.

Para isso, guardar o comprovante de pagamento, a guia e a documentação do valor real é indispensável. O pedido de restituição tem prazo, contado do recolhimento, e por isso convém não deixar a questão parada por muito tempo. Diante de uma cobrança que pareça acima do mercado, o exame dos documentos define os próximos passos.