Garantias do aluguel: fiador, caução e seguro-fiança
A garantia protege o recebimento do aluguel. Compare em tese a fiança, a caução e o seguro-fiança para entender qual pode se ajustar a cada situação da locação.
Para que serve a garantia locatícia
Ao alugar um imóvel, o proprietário costuma pedir uma garantia. Ela existe para assegurar o recebimento do aluguel e dos encargos caso o inquilino deixe de pagar ou cause danos ao imóvel. A Lei 8.245/1991 lista as modalidades aceitas e define como cada uma funciona, para que a exigência não fique ao sabor da vontade de uma das partes (art. 37).
Entender as opções ajuda o inquilino a escolher a que melhor se ajusta à sua situação e ao seu bolso. Cada modalidade tem exigências próprias, e o que serve para uma pessoa pode não ser viável para outra. A comparação entre elas é o ponto de partida de qualquer locação.
Fiança e o papel do fiador
A fiança é a garantia em que uma terceira pessoa, o fiador, assume a responsabilidade pela dívida caso o inquilino não pague. É uma das formas mais tradicionais, e por isso muitos contratos ainda a exigem. O fiador costuma precisar comprovar renda e, com frequência, ser proprietário de imóvel na mesma cidade.
Vale lembrar que a responsabilidade do fiador é ampla. Em regra, ela se estende até a efetiva devolução das chaves, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado, salvo previsão diferente. O fiador pode, em situações previstas na lei, pedir a sua exoneração, o que exige comunicação formal e observa prazos. Por isso, quem aceita ser fiador precisa entender o alcance do compromisso que assume.
Caução em dinheiro, bens ou títulos
A caução é a garantia dada pelo próprio inquilino. Ela pode recair sobre bens móveis, bens imóveis ou dinheiro. Quando a caução é em dinheiro, a lei fixa um limite: ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (Lei 8.245/1991, art. 38). Esse valor costuma ser depositado em conta poupança e revertido em favor de quem tiver direito ao final.
A caução em imóvel exige averbação junto ao registro, o que a torna menos simples. Por dispensar um fiador, a caução agrada a quem não tem quem ofereça essa garantia, mas o desembolso inicial pode pesar para o inquilino que precisa reunir o valor à vista.
A lei permite apenas uma garantia por contrato de locação. Exigir, ao mesmo tempo, fiador e caução, ou seguro-fiança somado a depósito, contraria a regra e pode ser questionado (art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991). Se o contrato apresentado traz mais de uma modalidade, esse é um ponto que merece atenção antes da assinatura.
Seguro de fiança locatícia
No seguro de fiança locatícia, uma seguradora assume o papel de garantidora mediante a contratação de uma apólice. Se o inquilino deixa de pagar, a seguradora cobre os valores nos termos do contrato e depois busca o ressarcimento junto ao inquilino. É uma alternativa para quem não tem fiador e prefere não imobilizar dinheiro em caução.
Como toda apólice, o seguro tem custo e regras próprias sobre o que cobre. Vale ler as condições com atenção, porque a cobertura pode variar quanto a encargos, danos ao imóvel e período garantido. O inquilino paga pela contratação, e essa despesa entra no cálculo do custo total da locação.
Como comparar as modalidades
Não existe garantia melhor em abstrato, e sim a que faz mais sentido para cada caso. Alguns pontos ajudam na comparação:
- a fiança evita desembolso, mas depende de encontrar alguém disposto a ser fiador;
- a caução em dinheiro é simples, porém exige juntar o valor no início;
- o seguro-fiança dispensa fiador, mas tem custo recorrente durante o contrato.
Há ainda modalidades mais recentes, como a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ligada a aplicações financeiras. A escolha passa por comparar custo, exigências e a facilidade de contratação diante da realidade de cada um.
Pontos de atenção ao contratar
Antes de assinar, alguns cuidados evitam problemas. Confirme qual garantia foi escolhida e se ela aparece de forma clara no contrato. No caso da fiança, o fiador deve conhecer o prazo e o alcance da sua responsabilidade. No caso da caução em dinheiro, combine por escrito como e quando o valor será devolvido ao final da locação.
Ao término do contrato, a baixa da garantia fecha o ciclo, com a exoneração do fiador ou a devolução da caução, conforme o caso. Diante de dúvida sobre a modalidade exigida ou sobre a devolução de valores, buscar orientação pelo contato ajuda a entender os direitos e deveres em tese. O tema também se conecta ao conteúdo geral sobre locação, despejo, reajuste e garantias.
- A garantia assegura o aluguel e os encargos, e a lei lista as modalidades aceitas (art. 37).
- Na fiança, o fiador responde pela dívida, em regra até a devolução das chaves.
- A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38).
- A lei permite apenas uma garantia por contrato, sob pena de a exigência ser questionada.
- A escolha depende de custo, exigências e da realidade do inquilino em cada caso.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
