Evicção: o que acontece quando você perde o bem comprado

O que a lei entende por evicção

A evicção é a perda de um bem comprado porque a Justiça reconhece que ele pertencia a outra pessoa. Você paga, recebe a coisa, usa por um tempo e então aparece um terceiro com um direito anterior ao seu, confirmado por decisão judicial. O carro que foi objeto de fraude, o terreno que já tinha dono, o móvel penhorado em outro processo. Quem compra de boa-fé e acaba privado do bem sofre a evicção.

O Código Civil (Lei 10.406/2002) chama de evicto quem perde a coisa, e de alienante quem a vendeu. A palavra soa técnica, mas a ideia é simples: a lei não deixa o comprador sozinho com o prejuízo quando o problema vem de um vício na origem da propriedade.

Por que existe a garantia contra a evicção

Em todo contrato oneroso, aquele em que as duas partes dão e recebem algo, o vendedor responde pela evicção. É o que diz o art. 447. A garantia vale mesmo quando a compra acontece em hasta pública, num leilão judicial.

A lógica é a de que quem vende deve entregar não apenas a coisa, mas a propriedade segura sobre ela. Se o comprador vier a perder o bem por uma causa anterior ao negócio, o vendedor terá de responder. Essa garantia acompanha o contrato de forma automática, independentemente de estar escrita no papel.

O que o comprador pode exigir

Reconhecida a evicção, o art. 450 lista o que o evicto tem direito de receber. Em linhas gerais:

• a restituição integral do preço que pagou pela coisa;
• a indenização dos frutos que teve de devolver ao verdadeiro dono;
• o ressarcimento das despesas do contrato e dos prejuízos que a perda causou;
• as custas judiciais e as despesas com a defesa na ação em que perdeu o bem.

O valor do bem costuma ser considerado pelo preço da época em que se perdeu a coisa, o que protege o comprador contra a desvalorização da moeda. A perda pode ser total, quando o bem inteiro se vai, ou parcial, quando só uma parte é atingida, e aí a devolução também é proporcional.

Quando a garantia pode ser reforçada, reduzida ou afastada

As partes têm liberdade para ajustar o alcance dessa proteção. O art. 448 permite que, por cláusula expressa, elas reforcem, diminuam ou até excluam a responsabilidade pela evicção. É algo que aparece em vendas de bens com histórico incerto.

Mesmo assim, há um limite. Se a evicção acontecer e o comprador não tinha ciência do risco, ele ainda tem direito de reaver o valor que pagou, salvo se assumiu esse risco de forma clara e informada. A simples cláusula genérica de exclusão, sem que o comprador soubesse do perigo concreto, tende a não valer contra ele.

Situações em que não há direito à evicção

Nem toda perda gera direito de indenização. Quando o comprador conhecia o vício na propriedade, ou quando a coisa era sabidamente litigiosa, a lei entende que ele aceitou o risco. Também não se fala em evicção se a perda decorre de fato posterior à venda, sem ligação com a origem do bem, como um dano causado pelo próprio comprador.

Outro ponto é o tempo. O direito de reclamar surge com a decisão que reconhece o direito do terceiro, e a pretensão de cobrar o vendedor se sujeita aos prazos gerais de prescrição do Código Civil. Deixar o tempo passar sem agir pode encerrar a discussão. Vale lembrar que, ao ser demandado por um terceiro que reivindica o bem, o comprador em regra deve dar ciência da disputa ao vendedor, para que este possa auxiliar na defesa e não alegue depois que ficou de fora do processo.

Como se proteger antes de comprar

A melhor defesa contra a evicção acontece antes da assinatura. Vale pedir certidões do bem e do vendedor, conferir a cadeia de propriedade em imóveis, checar restrições em veículos e desconfiar de preços muito abaixo do mercado. Em compras de maior valor, a leitura atenta do contrato mostra se a garantia foi mantida ou afastada. Em imóveis, a certidão de matrícula atualizada e as certidões dos titulares anteriores ajudam a revelar penhoras, hipotecas e ações que podem respingar na propriedade.

Guardar todos os documentos do negócio também conta. Se a evicção vier a acontecer, será com esses papéis que o comprador demonstrará o que pagou e o que perdeu. Em tese, quanto mais organizado o registro da compra, mais firme a posição de quem precisa acionar a garantia.