Despejo por falta de pagamento: como funciona e como evitar
O atraso no aluguel pode levar ao despejo, mas há saídas. Veja em tese como funciona a ação judicial, a purgação da mora e o papel do acordo entre as partes.
O despejo depende de processo judicial
Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário tem o direito de buscar a retomada do imóvel, mas por um caminho definido em lei. Retomar um imóvel alugado tem nome e rito: é a ação de despejo, que corre na Justiça (Lei 8.245/1991). Não é permitido trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar os pertences do inquilino por conta própria.
Essa exigência protege os dois lados. O proprietário garante uma via segura e reconhecida para reaver o bem, e o inquilino tem a chance de se defender e de regularizar a situação antes de perder a posse. Agir por conta própria, além de ilegal, pode gerar responsabilidade para quem toma o imóvel à força.
Como corre a ação de despejo
A ação começa com o proprietário demonstrando o débito e pedindo a retomada. O inquilino é citado, ou seja, formalmente comunicado do processo, e passa a ter prazo para responder. É nessa fase que ele pode contestar valores, apontar pagamentos já feitos ou, como se verá, quitar o que deve para evitar a saída.
O processo apura o quanto é realmente devido, somando aluguéis atrasados e encargos previstos no contrato. Por isso, tanto o proprietário quanto o inquilino se beneficiam de guardar comprovantes de pagamento, recibos e o próprio contrato. Um débito mal calculado pode ser corrigido no curso da ação, desde que haja prova.
A purgação da mora: pagar para evitar o despejo
A lei oferece ao inquilino uma saída importante: a purgação da mora, também chamada de emenda da mora. Trata-se da possibilidade de pagar o que se deve, com os acréscimos, dentro do prazo do processo, evitando o despejo e mantendo a locação. Em regra, esse pagamento pode ser feito no prazo de quinze dias contado da citação (art. 62).
O valor a pagar não se limita aos aluguéis atrasados. Ele costuma incluir também multas contratuais, juros, correção, custas do processo e honorários advocatícios, tudo conforme a lei e o contrato. Quitado o total dentro do prazo, o despejo em regra não se concretiza, e o inquilino permanece no imóvel.
A purgação da mora tem limites. A lei não admite que o inquilino use esse benefício de forma repetida em curto espaço de tempo. Se ele já recorreu à emenda da mora pouco antes, dentro do período previsto na legislação, uma nova purgação pode não ser aceita. Por isso, contar com essa saída como solução recorrente não é seguro.
A liminar de desocupação e a caução
Em determinadas situações, a lei permite que o juiz conceda uma ordem de desocupação já no início do processo, antes da decisão final. Isso pode ocorrer, por exemplo, na falta de pagamento quando a locação não conta com nenhuma das garantias previstas em lei. Nesse caso, a desocupação liminar costuma ser condicionada à prestação de caução pelo proprietário.
Essa possibilidade reforça a importância de o inquilino acompanhar o processo desde o começo. Ignorar a citação ou deixar de se manifestar pode acelerar a perda da posse. Estar atento aos prazos permite exercer a purgação da mora ou apresentar defesa dentro do tempo em que ela ainda produz efeito.
O que compõe a dívida e a devolução das chaves
Fechar as contas com clareza ajuda a resolver o caso. A dívida discutida no despejo por falta de pagamento reúne, em geral, os aluguéis vencidos, os encargos contratuais como IPTU e condomínio quando previstos, multas, juros e correção. Conferir cada parcela evita pagar a mais e também evita que valores legítimos fiquem de fora.
Com a desocupação, seja por acordo, purgação ou decisão, a entrega das chaves encerra a posse do inquilino. Uma vistoria de saída, comparada ao estado registrado na entrada, define eventuais danos a reparar e a situação da garantia. Esse fechamento organizado reduz o risco de novas discussões após a saída.
Como evitar chegar ao despejo
O melhor caminho costuma ser não deixar a dívida crescer. Ao primeiro sinal de dificuldade, procurar o proprietário e propor um acordo, com um plano de pagamento por escrito, tende a ser mais vantajoso do que aguardar a ação. Para o proprietário, receber de forma parcelada muitas vezes supera o custo e a demora de um processo.
A garantia contratada também influencia o desfecho, tema visto no conteúdo sobre garantias do aluguel. Quando a saída se dá em meio a débitos, vale conhecer as regras sobre sair do aluguel antes do prazo. Diante de uma cobrança ou de uma ação, buscar orientação pelo contato ajuda a entender as opções em tese.
- O despejo exige ação judicial; trocar a fechadura ou retirar pertences por conta própria é vedado.
- O inquilino é citado e tem prazo para contestar, pagar ou apresentar defesa.
- A purgação da mora permite quitar o débito com acréscimos e evitar o despejo (art. 62).
- A dívida inclui aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários conforme o contrato.
- Negociar cedo e propor acordo por escrito costuma ser melhor do que aguardar a ação.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
