Distrato de imóvel: qual o percentual que a construtora pode reter

Quando o comprador desiste da compra

Nem todo contrato de imóvel chega até a entrega das chaves. Às vezes o comprador perde a renda que sustentava as parcelas, muda de cidade ou simplesmente conclui que o negócio não cabe mais no seu orçamento. Quando ele decide não seguir com a aquisição, o desfazimento do contrato recebe o nome de distrato, e a primeira pergunta que surge é quanto do que já foi pago volta para o seu bolso.

A resposta depende de quem deu causa ao fim do contrato. No distrato, a iniciativa é do próprio adquirente, sem falha da construtora. Por isso a lei admite que parte dos valores fique retida, como forma de compensar os custos que a empresa teve com a venda e com a recolocação da unidade no mercado. Entender essa lógica ajuda a separar o que é retenção legítima do que pode ser questionado.

O que a Lei do Distrato organizou

Durante anos, cada contrato tratava a devolução de um jeito, e cláusulas que retinham quase tudo o que o comprador havia pago geravam disputas sem fim. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, entrou justamente para dar previsibilidade a esse cenário. Ela alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e a lei dos loteamentos, fixando parâmetros para a retenção e para a devolução.

A norma se aplica aos contratos de aquisição de imóvel em incorporação e em loteamento, em regra os imóveis comprados na planta ou em construção. Ela vale para os contratos firmados a partir da sua vigência e trouxe exigências de transparência, como um quadro-resumo que informa ao comprador, de forma clara, as consequências de um eventual desfazimento.

O percentual que pode ser retido

O ponto central da lei é o teto de retenção. Como regra geral, a incorporadora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador que desiste. Esse percentual busca cobrir despesas administrativas e a chamada pena convencional pela desistência do negócio.

Há uma exceção que eleva esse limite. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual o patrimônio da obra fica separado do restante da incorporadora, a retenção pode chegar a até 50% do que foi pago. A justificativa é que esse regime protege o conjunto de compradores, e a saída de um deles exige um ajuste maior de contas. São tetos legais: o contrato pode prever menos, mas cláusula que ultrapasse esses limites tende a ser questionável.

O que mais pode ser descontado da devolução

Além do percentual de retenção, a lei admite que alguns valores sejam abatidos da quantia a devolver. Entre eles costumam aparecer a comissão de corretagem, quando destacada no contrato, e valores ligados ao uso do imóvel, caso o comprador já estivesse na posse da unidade. Esse uso é chamado de fruição, e cobre o período em que a pessoa ocupou o bem antes do desfazimento.

Também podem entrar na conta encargos como cotas de condomínio, IPTU e tributos incidentes sobre o imóvel durante o tempo do contrato, além de eventuais valores de mora. A ideia é que o comprador não devolva a unidade deixando pendências para a construtora ou para os demais adquirentes. Cada desconto, porém, precisa estar previsto e justificado, e a soma de tudo não pode servir para esvaziar a devolução por vias indiretas.

Quando a devolução deve ser integral

A retenção só faz sentido quando o comprador é quem desiste. Se o fim do contrato decorre de culpa da construtora, como um atraso muito além do prazo de tolerância ou a não conclusão da obra, o raciocínio se inverte. Nessa hipótese, a orientação consolidada nos tribunais é de devolução integral e imediata dos valores pagos, sem a retenção aplicável à desistência, entendimento que aparece na Súmula 543 do STJ.

Por isso identificar quem deu causa ao desfazimento muda tudo. O mesmo contrato pode gerar retenção de metade dos valores, se a saída partiu do comprador, ou devolução completa, se a falha foi da empresa. Guardar as comunicações trocadas com a construtora ajuda a demonstrar de que lado esteve a causa do rompimento. Esse ponto é aprofundado em conteúdo sobre atraso de obra e os direitos do comprador.

Prazos e cuidados com os valores

A lei também tratou de quando o dinheiro deve voltar. A devolução ao comprador que desiste segue prazos definidos, que variam conforme o empreendimento tenha ou não patrimônio de afetação, e o pagamento costuma ocorrer após um período contado a partir do desfazimento ou da conclusão do empreendimento, conforme o caso. Verificar no contrato como esse prazo foi redigido evita surpresas sobre a data em que os valores retornam.

Antes de assinar qualquer termo de distrato, vale conferir a memória de cálculo apresentada pela construtora: qual foi a base usada, qual percentual foi aplicado e quais descontos entraram. Reunir o contrato, os comprovantes de pagamento e o quadro-resumo é o que permite comparar a proposta com o que a lei admite. Diante de dúvida sobre os números, buscar orientação ajuda a entender se a conta apresentada respeita os limites em tese.