Caução no aluguel: como funciona e quando é devolvida
A caução em dinheiro é uma garantia limitada a três meses de aluguel e que rende em poupança. Veja como funciona e quando é devolvida ao inquilino, em tese.
O que é a caução
A caução é uma das garantias que o proprietário pode exigir para se resguardar do risco de inadimplência (Lei 8.245/1991, art. 37, I). Diferente da fiança, que depende de um terceiro, a caução em dinheiro é dada pelo próprio inquilino: ele deposita um valor que fica reservado como garantia do contrato. Se tudo corre bem, esse valor volta para ele ao final.
É uma modalidade que atrai quem não tem fiador nem quer contratar seguro. O inquilino imobiliza uma quantia no início, e o proprietário ganha uma reserva para cobrir eventuais dívidas ou danos. A caução também pode assumir outras formas além do dinheiro, como veremos, mas a versão em espécie é a mais conhecida.
O limite de três meses de aluguel
A lei coloca um teto para a caução em dinheiro. Ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (Lei 8.245/1991, art. 38, parágrafo 2). Essa é uma proteção ao inquilino, para que a exigência de garantia não se transforme em um valor alto demais logo na entrada, inviabilizando o acesso à locação.
Uma exigência acima desse limite contraria a lei. Se o proprietário pede seis meses de caução em dinheiro, por exemplo, o excesso não encontra respaldo legal. Conhecer esse teto ajuda o inquilino a identificar uma cobrança fora dos parâmetros e a negociar em bases mais próximas do que a lei autoriza.
A poupança e os rendimentos
A caução em dinheiro não deve ficar parada na conta do proprietário. A lei determina que ela seja depositada em caderneta de poupança, e que os rendimentos revertam em benefício do inquilino no momento da devolução (Lei 8.245/1991, art. 38, parágrafo 2). O valor, portanto, não fica só preservado, como também se atualiza pelos ganhos da aplicação.
Esse detalhe tem efeito prático relevante. Ao final da locação, sem dívidas pendentes, o inquilino tende a receber de volta não apenas o que depositou, mas também o que a poupança rendeu no período. Combinar por escrito a forma do depósito, de preferência em conta vinculada, dá segurança aos dois lados sobre o destino do dinheiro.
A caução em dinheiro depositada em poupança rende em favor do inquilino. Isso diferencia a garantia de um simples adiantamento retido pelo proprietário. Ao término do contrato, sem débitos ou danos a cobrir, o valor tende a ser devolvido com os rendimentos do período. Guardar o comprovante do depósito facilita demonstrar quanto foi dado em garantia.
Caução em bens móveis e imóveis
Além do dinheiro, a caução pode recair sobre bens. A lei admite a caução em bens móveis e em bens imóveis, cada uma com uma formalidade própria (Lei 8.245/1991, art. 38). A caução em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos. A que envolve bem imóvel precisa ser averbada à margem da respectiva matrícula, no registro de imóveis.
Essas formalidades existem para dar publicidade e segurança à garantia. Sem o registro ou a averbação, a caução em bens pode perder eficácia diante de terceiros. Por isso, quando a garantia não é em dinheiro, cumprir o rito de registro previsto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) é o que confere validade plena ao arranjo.
Quando o valor deve ser devolvido
Encerrada a locação, a caução em dinheiro deve ser devolvida ao inquilino, com os rendimentos, se não houver dívidas ou danos a cobrir. Aluguel em aberto, contas de responsabilidade do locatário ou estragos além do desgaste natural podem ser descontados do valor. O que sobra retorna a quem deu a garantia.
Divergências costumam surgir quando o proprietário retém a caução alegando danos que o inquilino contesta. Aqui, novamente, a vistoria de entrada e de saída faz diferença: ela mostra o estado do imóvel no começo e no fim, e ajuda a separar o dano real do desgaste esperado. Sem prova do prejuízo, a retenção do valor perde sustentação.
Uma garantia por contrato
Um limite importante fecha o tema: a lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato de locação (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único). Isso quer dizer que o proprietário não pode exigir, ao mesmo tempo, caução em dinheiro e fiador, por exemplo. A escolha recai sobre uma das formas admitidas, não sobre a soma delas.
Exigir mais de uma garantia é irregular e pode ser questionado. Se o contrato traz, ao mesmo tempo, caução e fiança, há um ponto passível de discussão. Conhecer essa regra ajuda o inquilino a não aceitar uma dupla exigência. Sobre a comparação entre as modalidades, há conteúdo específico a respeito do fiador de aluguel e suas responsabilidades.
- A caução é uma garantia que pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis (art. 37, I, e art. 38).
- A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.
- O valor vai para caderneta de poupança e os rendimentos revertem ao inquilino.
- Ao fim do contrato, sem dívidas ou danos, a caução é devolvida com os rendimentos.
- A lei admite apenas uma modalidade de garantia por contrato (art. 37, parágrafo único).
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
