Assembleia de condomínio: como funciona e como impugnar decisões
A assembleia decide os rumos do prédio, mas segue um rito. Veja como funciona a convocação, o quórum e quando uma decisão pode ser impugnada, em tese.
O órgão que decide os rumos do prédio
A assembleia é o espaço em que os condôminos se reúnem para decidir sobre a vida do prédio. É ali que se aprovam contas, se define o orçamento, se elege o síndico e se deliberam obras e mudanças de regras. Nenhum outro órgão do condomínio tem essa força, o que faz da assembleia o centro das decisões coletivas.
Por concentrar tanto poder, ela segue um rito. Há regras sobre quem pode convocar, como os condôminos devem ser avisados, qual o número mínimo de votos para cada tipo de decisão e como tudo isso é registrado em ata. O respeito a esse rito é o que dá validade ao que foi decidido.
Assembleia ordinária e extraordinária
A assembleia ordinária acontece uma vez por ano, na forma prevista na convenção, para aprovar as contas, votar o orçamento das despesas e, quando é o caso, eleger o síndico e alterar o valor das contribuições (art. 1.350 do Código Civil). É o encontro que organiza o ano do condomínio. Ela costuma ser o momento em que o prédio olha para trás e para a frente, avaliando o que foi gasto e planejando o que virá.
A extraordinária, por sua vez, é convocada sempre que surge um tema que não pode esperar o encontro anual, como uma obra urgente, um conflito grave ou uma decisão de gasto relevante. Nada impede que o prédio se reúna quantas vezes for necessário, desde que a convocação siga as formalidades.
Convocação: quem chama e como
A regra geral é que o síndico convoque as assembleias, mas ele não é o único que pode fazê-lo. Quando o síndico se omite, um grupo de condôminos que represente ao menos um quarto do condomínio pode tomar a iniciativa da convocação extraordinária (art. 1.355 do Código Civil). Isso evita que a paralisia de um administrador trave a vida coletiva.
A convocação precisa alcançar todos os condôminos, com antecedência e informação suficiente sobre o que será discutido. A assembleia não pode deliberar validamente se algum condômino deixou de ser convocado (art. 1.354 do Código Civil). Avisos claros, com data, horário, local e ordem do dia, reduzem a chance de anulação depois.
A ordem do dia tem um peso que costuma passar despercebido. Ela delimita o que a assembleia pode decidir naquele encontro. Uma deliberação sobre assunto que não constava da pauta, tomada de surpresa em relação aos ausentes, fica exposta a questionamento. Por isso a convocação bem redigida, que descreve com clareza os temas, protege tanto quem convoca quanto quem participa.
Quórum e forma de deliberar
O número de votos exigido varia conforme o assunto. Em primeira convocação, as deliberações costumam depender da maioria dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais (art. 1.352 do Código Civil). Em segunda convocação, em regra, a assembleia pode decidir pela maioria dos presentes, salvo quando a lei ou a convenção exigem quórum especial (art. 1.353 do Código Civil).
Alguns temas pedem quórum reforçado, como a alteração da convenção ou certas obras. Saber de antemão qual maioria cada decisão exige evita aprovar algo que depois se revela inválido por falta de votos. A convenção do prédio costuma detalhar esses percentuais para cada situação. Conferir esse ponto antes de propor uma pauta evita levar à votação um tema que não alcançaria os votos necessários.
Quando uma decisão pode ser anulada
Uma deliberação pode ser questionada quando nasce com vício. Falha na convocação, ausência de quórum, decisão sobre tema fora da pauta ou conteúdo que contraria a lei ou a convenção são exemplos que abrem espaço para a impugnação. A discussão pode ser levada ao Judiciário quando não se resolve internamente.
Impugnar não significa discordar apenas por insatisfação. É preciso apontar o defeito concreto que compromete a validade da decisão. A ata da assembleia, a convocação e a lista de presença costumam ser as peças que demonstram se o rito foi ou não respeitado. Guardar cópia desses documentos é o que permite reconstruir, mais tarde, como a decisão foi tomada.
Prazos e cuidados de quem discorda
Quem pretende contestar uma deliberação deve agir com atenção ao tempo. Embora o Código Civil não fixe um prazo único para toda impugnação, a demora pode consolidar situações e dificultar a reversão. Registrar a discordância em ata e reunir os documentos logo após a assembleia preserva a posição do condômino.
Antes de recorrer à via judicial, vale entender como a decisão se relaciona com a convenção do condomínio e com as competências do síndico. Em situações de dúvida sobre a validade de uma deliberação, é possível buscar orientação para avaliar o caso concreto.
- A assembleia é o órgão máximo de decisão do condomínio e segue um rito de convocação e votação.
- A ordinária é anual e aprova contas, orçamento e eleição do síndico (art. 1.350 do Código Civil).
- Um quarto dos condôminos pode convocar assembleia extraordinária se o síndico se omite (art. 1.355).
- Todos os condôminos devem ser convocados, sob pena de a deliberação não valer (art. 1.354).
- Falha de convocação, ausência de quórum ou tema fora da pauta podem levar à anulação da decisão.
Este artigo trata do tema em tese e tem caráter exclusivamente informativo. Situações concretas envolvem detalhes de prova e prazo que mudam a resposta. Para o seu caso, fale com um advogado do escritório.
