Adjudicação compulsória: como obter a escritura quando o vendedor some

Quando o vendedor não aparece para assinar

Há uma cena que se repete no mercado imobiliário: o comprador pagou tudo o que devia, ocupou o imóvel, mas o vendedor nunca comparece para assinar a escritura definitiva. Às vezes ele se recusa, às vezes muda de cidade, adoece, faleceu e deixou herdeiros dispersos, ou simplesmente desapareceu. Sem a assinatura, a propriedade não se transfere e o registro segue apontando o antigo dono.

Para essas situações, o direito oferece uma saída que não depende da boa vontade de quem vendeu. Ela permite ao comprador obter a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração do vendedor, desde que o negócio esteja em ordem. Essa saída é a adjudicação compulsória.

O que é a adjudicação compulsória

Adjudicar, aqui, significa atribuir formalmente o imóvel a quem tem direito a ele. A adjudicação compulsória é o mecanismo pelo qual o comprador que cumpriu a sua parte consegue a transferência do bem para o seu nome, suprindo a assinatura que o vendedor deveria ter dado. O adjetivo compulsória indica justamente isso: a formalização se dá independentemente da vontade do outro lado.

O ponto de partida costuma ser um contrato de promessa de compra e venda, com o preço quitado e sem cláusula de arrependimento. Cumpridos os compromissos do comprador, o que falta é apenas o ato final de passar o imóvel, e é esse ato que a adjudicação vem destravar.

A base legal e o papel da decisão

O Código Civil dá o alicerce. O art. 1.418 permite ao promitente comprador exigir a outorga da escritura definitiva e, diante da recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Quando o pedido é acolhido, a decisão judicial passa a fazer o papel que a assinatura do vendedor faria, valendo como título para levar a transferência ao registro.

Esse efeito é o coração do instituto. Como a decisão substitui a vontade não manifestada, o comprador deixa de depender de o vendedor comparecer ao cartório. Leva-se a decisão ao Registro de Imóveis e o bem passa a constar em nome de quem, afinal, já havia pago por ele.

O registro da promessa não é uma barreira

Uma dúvida comum é se a adjudicação só cabe quando a promessa foi registrada. A resposta, firmada pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 239, é que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Ou seja, mesmo sem o registro da promessa, o comprador pode buscar a transferência.

Isso não retira a importância de registrar a promessa, que traz outras proteções, como o direito real oponível a terceiros. O que a súmula esclarece é que a falta desse registro, por si só, não fecha a porta da adjudicação. O tema do registro é tratado em conteúdo sobre a promessa de compra e venda registrada.

A via extrajudicial no cartório

Durante muito tempo a adjudicação foi vista como algo necessariamente judicial. A legislação evoluiu e passou a admitir também uma via extrajudicial, conduzida diretamente no Registro de Imóveis, sem a necessidade de um processo. A ideia é desafogar o Judiciário e agilizar casos em que a documentação está clara e não há conflito relevante.

Nessa modalidade, o pedido é instruído com os documentos que comprovam o negócio e o cumprimento das obrigações, e o próprio registrador analisa e promove a transferência. Quando surge alguma controvérsia ou falta prova de algo, a via judicial continua disponível. A escolha entre um caminho e outro depende das particularidades de cada situação.

O que costuma ser preciso para pedir

Embora cada caso tenha suas exigências, alguns elementos aparecem com frequência. Costuma-se reunir:

• o contrato de promessa ou o instrumento que documenta a compra;
• a prova do pagamento integral do preço combinado;
• a certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• os documentos do vendedor ou de seus herdeiros, quando é o caso.

Reunir esse conjunto com antecedência tende a facilitar o caminho, seja ele judicial ou feito no cartório. Quanto mais clara a prova de que o negócio existiu e foi cumprido, mais direta costuma ser a obtenção da escritura em nome do comprador.